全国22%的长租公寓曾经营异常，爆雷名单曝光！

今年的长租公寓，频频爆雷。

前段时间，长租公寓平台小鹰找房爆发资金链危机，众多广州房东和租客上门讨说法，至今仍未很好解决。

除了广州，今年8、9月以来，上海、杭州、深圳、成都等多地也频频出现长租公寓爆雷的案例。其中，央视曝光上海长租公寓跑路的新闻，在9月8日爬上了微博热搜。

可以说，曾经被一度看好并兴盛一时的长租公寓，如今鱼目混珠，在资本的裹挟下，更是一地鸡毛。

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“爆雷”不断 22%长租公寓经营异常

时间拨回到2014年底，当时政策和资本双轮驱动，让长租公寓站上了风口。万科、招商蛇口、深业等品牌开发商，世联、链家等中介机构，纷纷涌入。

据天眼查专业版数据显示，到2015年，全国长租公寓相关企业年注册量首次突破100家。

截至9月，今年全国已新增长租公寓相关企业超过110家。

但是，我们可以看到，长租公寓的规模急速扩张，资本疯狂进场，企业的经营模式却不够完善精细，却使得整个市场前景，变得不明朗。

于是，野蛮生长的长租公寓，终于还是绷不住了。

2018年以来，长租公寓“爆雷”不断，引发外界较大关注。

据天眼查专业版数据显示，全国目前已注销或吊销的长租公寓相关企业约占总量的15%。

此外，全国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常，近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。

哪怕是青客公寓和蛋壳公寓，这两家中国唯二赴美上市的长租公寓公司，也难逃行业魔咒。

青客公寓在今年5月份被曝出资金周转困难，险些宣布倒闭；

蛋壳公寓上市之后，从年初到10月时，股价从13.9美元高点一路下跌，上市不满1年就陷入债务危机，以致寻求“接盘”。

再看广州长租公寓市场，今年以来，也是问题不断，风声鹤唳。

8月27日，杭州的友客公寓“爆雷”，其布局的其他几个城市也被迅速波及。其中，成立不足一个月的杭州友客广州分公司也跑路。

有受害租客在微博发文：“广州的友客公寓爆雷，住了不到1星期就爆了……和房东协商无果，不知道怎么办了。”

9月16日晚，城璞公寓爆出资金链断裂后，数百名租户和房东前往城璞公寓总部讨要说法。

直到10月，又一长租公寓平台小鹰公寓爆雷，业主和租客上门要求退租、退钱和交房租时，工作人员告诉他们：“公司资金出了问题，现在给不出房租了”。

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“暴雷”共性 相关企业频繁发生工商变更

实际上，9月1日，广州市房地产租赁协会官网便发布《住房租赁风险提示》。该提示中便提到，全国已出现多家企业因“高进低出”、“长收短付”导致爆雷的现象，应提高风险防范意识。

此外，2020年因“高进低出”、“长收短付”等高风险经营行为导致爆雷的企业名单也被曝光。

|图源：广州日报

我们可以发现，“爆雷”的长租公寓，大多是采用“高收低租”和“长收短付”的运营模式。最终，这些长租公寓“资金池”会难以为继，“爆雷”也开始出现。

|“高收低租”图解

在这里，我们也敲一下黑板，理解一下这两种运营模式。

高进低出：可以简单理解为，中介支付给房东的租金，要高于房东收取租客的租金，然后再低价出租给租客，这样做既能尽快租到房子，抢占市场，还能尽快出租房源，回收成本。

长收短付：收取租客租金周期，要长于给付房东租金周期。比如，从房东手里租房子，合同约定租金可以约定逐个月给；而长租公寓运营商租给租客，则要收取一年的租金。

还有一点值得注意的是，天眼查App显示，“暴雷”的长租公寓企业，基本都频繁地发生工商变更。

以巢客公寓爆雷为例，今年以来，巢客的关联公司杭州适享科技有限公司共发生两次法定代表人变更。

4月，原法定代表人张嘉龙退出，由黄大坤接任；8月，黄大坤退出，由陈挺继任。此外，杭州友客房地产代理公司也于今年4月开始发生投资人、法定代表人的数次变更。

再以城璞公寓为例，据天眼查显示，今年1月，广州城璞科技有限公司原法定代表人王志杰退出，由郭佩诚接任；7月，郭佩诚退出法定代表人，由曾罗接任。

此外，该公司今年也发生了数次股东、监事、经理、董事等的变更。

所以，在选择长租公寓之前，要想评估该公寓平台风险，可以登陆天眼查或者企查查平台，看一下这家企业的情况，看其工商变更是否频繁，有无一些法律风险提示。

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除了防工商变更 还应如何“避雷”？

那么，除了这个方法，我们在选择长租公寓时，还应该如何“避雷”呢？房产君也简单总结为以下几点：

其一、警惕收房租金过高或出租金过低，也不要为了占小便宜而造成不必要的损失。

租房前，可以重点关注房子的市场价，如果租房价格过低于市场价格，需要多留一个心眼。

其二、选择经营规范、实力较强的租赁机构。克而瑞已公布2020年Q3房企长租公寓规模前20排行榜，可以做一个参考。

其三、谨慎签合同，谨防租金贷。

签合同时，要仔细查看各类协议文本，看是否采用规范的合同文本，并谨慎签字并妥善保护个人信息，另外，若要求分期支付时，要谨防掉入“租金贷”陷阱。

其四、支付周期越长风险越大。如果需要一次性支付较长时间的房租，也需要多加注意，避免租赁平台携款跑路。尽可能在合同中约定按月或最长不超过按季支付租金，避免一次性支付较大额度房租。

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