广州业主大会可申请自管维修金

　　热点问题

　　问：买二手房如何知道房屋是否有维修资金？

　　答：房屋所有权转移时，业主应当向买方说明物业专项维修资金交存和结余情况，并移交物业专项维修资金卡(存折)，房屋分户账的账户信息随房屋所有权转移而同时变更。

　　房屋所有权转移时，房屋分户账中结余的资金应当随房屋所有权同时过户，并由买方向业主支付，但业主和买方另有约定的从其约定。

　　业主、买方在市住房和城乡建设委员会存量房网上交易平台签订房屋买卖合同时，可以查询房屋物业专项维修资金交存和结余信息。

　　问：房屋被拆迁了，物业维修资金怎么处理？

　　答：房屋灭失的，房屋分户账中结余的物业专项维修资金应当返还业主。业主可持房屋灭失的证明材料到管理中心申请办理物业专项维修资金账户余款返还手续。

　　征求意见时间：2016年6月24日～7月4日。

　　意见稿全文：广州市住建委官网(www.gzcc.gov.cn)

　　反馈途经：电子邮件(gz_wyc@126.com)、信函(广州市豪贤路193号物业管理处，邮编：510030)、传真(020-83346143)。

　　联系部门及方式：广州市住房和城乡建设委员会物业管理处，联系电话：020-83367296。

　　记者昨日从广州市住建委了解到，《广州市物业专项维修资金管理办法(征求意见稿)》(下简称《办法》)，正在征求公众意见。此次《办法》就维修资金的交存、使用和监督等方面进行了细化规定。

　　交存

　　交存标准按造价的5%确定

　　《办法》规定，业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，但物业属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。建筑面积包括不动产登记簿记载的套内面积和分摊面积。

　　《办法》还首次提出，不再按过往以住宅和非住宅进行分类交存定固定缴存标准，广州维修资金管理中心应当根据广州市物业建筑安装工程每平方米造价的5%确定、公布首期物业专项维修资金每平方米建筑面积交存标准，每三年调整一次。

　　据了解，目前在广州市购买一手房，首期物业维修金交存标准为：电梯房每平方米建筑面积105元、无电梯的多层住宅每平方米建筑面积77元。该标准从2013年8月1日开始实施。旧管理办法并未就调整年限做出明确规定。

　　“欠费”二手房过户前补交

　　此次《办法》仍采用由开发商在卖房前预存存首期物业维修资金，再卖房时再凭专户银行出具的预交存凭证向小业主收回款项的做法。

　　开发商已向小业主收回首期物业专项维修资金的，该房屋物业专项维修资金分户账的业主信息随房屋所有权的转移同时变更；开发商未预交存物业专项维修资金销售房屋，小业主未按规定交存首期物业专项维修资金的，开发商不得将房屋交付给小业主。

　　值得一提的是，此次还提出了补交资金的办法。已在专户管理银行开立物业专项维修资金账户的楼宇中未交存物业专项维修资金的业主，在办理二手房过户手续前，必须持房屋产权证明、业主身份证明到专户管理银行，按照该楼宇中已交存首期物业专项维修资金的交存标准足额交存物业专项维修资金。

　　管理

　　维修金可以自管也可换银行

　　此前有小区业委会提出，想要将自家小区的维修资金从全市专户中分出，自己选择合适的银行开设账户进行管理。

　　此次征求意见稿对这种诉求有了回应：经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业专项维修资金划转业主大会管理。在划转业主大会管理后，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可选聘和解聘物业专项维修资金专户管理银行。

　　据了解，广州市住房和城乡建设行政主管部门会同市财政等有关单位，在本市行政区域内确定一定数量的专户管理银行。

　　业委会空缺由政府部门代管

　　根据《办法》，维修资金可由业主大会申请自管，也可由广州物业维修资金管理中心代管。代管期间，依法接受审计部门的审计。

　　物业专项维修资金划转业主大会管理后有下列情形之一的，改由管理中心代管：业主委员会委员集体辞职但未选举产生新一届业主委员会的；业主委员会任期届满但未选举产生新一届业主委员会的；业主大会决定不再继续自行管理物业专项维修资金的；管理规约或者业主大会议事规则约定由管理中心代管的。

　　因业委会暂时出现“空缺”而进行代管的，管理中心应及时聘请有资质的审计机构对划转业主大会管理期间的物业专项维修资金专户进行审计，审计结果向全体业主公布。审计所需费用从物业专项维修资金中列支。重新选举产生新一届业委会后，可以再按程序办理自管。

　　每年与银行至少对账一次

　　《办法》规定，管理中心、业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对物业专项维修资金账目，并向业主公布上一年度物业专项维修资金管理情况，包括：物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；发生列支的项目、费用和分摊情况；业主分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。管理中心、业主委员会应当在收到复核申请之日起10个工作日内予以回复。

　　使用

　　花钱要“双2/3业主”同意

　　《办法》规定，物业专项维修资金筹集和使用，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但物业专项维修资金筹集和使用规约另有约定的从其约定，属于应急使用物业专项维修资金情形的除外。

　　维修资金使用方案应当向业主公示10日以上，使用方案应当包括：维修和更新、改造的项目；费用预算；列支范围；分摊明细。

　　关于维修资金应急使用情形和启用流程等，此前已有专门的管理办法征求意见稿公布。

　　花销预算5万元以上要审价

　　维修资金使用费用预算总额在5万元以上(含5万元)的，应当实行审价(如另有约定的从其约定)，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意不审价的除外。

　　预算超5万元工程审价报告，应向业主公告7日以上。

　　物业专项维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造项目费用的，只能支付到施工单位或者物业服务企业账户中；用于支付审价、监理等费用的，只能支付到约定的审价、监理等单位账户中。

　　此次《办法》还首次明确，物业专项维修资金列支范围内的业主可以参与竣工验收。

　　来源：信息时报 记者 田桂丹