远洋集团重仓京津后遗症：拿地均价增三成，销售均价跌10%，净利润率四连降

5月22日，远洋集团股价报收1.8港元，创下近九年来的最低价。

两天前，远洋集团召开了年度股东大会，公告显示，2019年远洋集团全年每股派息0.13港元，同比2018年的0.21港元大降了36.15%。与此同时，2019年度远洋集团实现营业额509.26亿元，较2018年增长23%。

然而增收并未增利，2019年业绩报告显示，远洋集团去年实现净利润41.66亿元，同比减少10.72%，归母净利润26.56亿元，同比下降26%。

不仅如此，远洋集团去年毛利率仅为20%，远低于25%至30%的行业平均水平。

搁浅的“2000亿”目标

2019年，远洋集团的营业额首次突破了500亿元大关，然而由于“增收不增利”，远洋集团并未得到市场认可。年报显示，远洋集团去年归母净利润同比下降26%。

事实上，远洋集团已经连续两年净利下滑。2017年，远洋集团的归母净利润为51.15亿元，2018年降至37.74亿元。

对于利润的下滑，远洋集团解释称主要是由于2018年同期投资的物业公平值收益较多，以及财务费用支出的增加。

财务费用方面，2019年，因财务杠杆在短期内有所上升，利息支出增加，银行贷款的利息支出同比增加25.2%，其他贷款的利息支出同比增加22%。

财报显示，受到中国房地产市场宏观调控政策影响，加权平均利率上调至5.5%，远洋集团的财务杠杆有所上升。截至2019年末，远洋集团的已付及应付总利息达52.36亿元，同比增长20%。

2019年度，远洋集团资本化利息为28.42亿元，除此之外，远洋集团财务成本仍高达23.94亿元，同比增加34.88%。

而投资的物业公平值变动，主要是2018年远洋集团自持物业公允价值重估提升了23.61亿元利润，这一重估极大改变了2018年的净利润水平。

2018年，远洋集团还将旗下北京光华国际大厦94.03%的权益以53.8亿元的价格出售，在2018年贡献了13.39亿元的收益。而2019年缺少了该项收益，投资物业公平值收益净额减少至3.73亿元。

此外，远洋集团的销售额也面临增长乏力情况。

2019年，远洋集团实现协议销售总额1300.3亿元，同比增长18.74%；上年同期的协议销售金额为1095亿元，同比增长55%。

销售增速下滑的远洋集团，没有完成2019年年初确定的1400亿元销售目标。

2018年远洋集团成立25周年之际，董事局主席兼行政总裁李明曾提出未来三年冲刺2000亿规模。这意味着，远洋集团如果想达到此目标，2020年的销售增速需要超过50%。

但远洋集团最新公布的2020年销售目标仅为1300元，未再提及“2000亿”。

5月11日，远洋集团发布2020年前4月销售简报。

2020年4月，远洋集团实现协议销售额80.3亿元，比去年同期下降28%；协议销售楼面面积为约439,800平方米，比去年同期下降15%。

今年前4个月，远洋累计实现协议销售额235.5亿元，比去年同期下降29%。

重仓京津冀，毛利率仅20%

2019年，远洋集团毛利率仅为20%，低于行业平均水平；销售净利率降至8.18%，创近四年来新低。

售价持续下滑是导致远洋低毛利的原因之一。年报数据显示，远洋集团去年交付物业面积297.5万平方米，同比增长30%，但结算入账的销售均价为15700元/平米，较2018年的17600元/平米下降达10.8%。

根据最新的2020年4月销售数据，远洋集团4月协议销售均价为每平方米约人民币18300元，比去年同期下降16%。

远洋集团表示，2019年结转毛利率相对较低主要是由于公司布局的主要城市普遍限价较严，其中京津冀区域结转占比达30%以上。

财报显示，远洋集团2019年在京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝区域上的销售贡献，分别为36%、22%、17%和 14%。上述区域2018年贡献比例为42%、9%、27%和14%。

远洋集团表示，去年结转的大多数项目还是严格限价刚开始执行时候销售的，这直接影响到了2019年的毛利率。

一面是销售均价下降，另一面，远洋集团的拿地成本却在上升。

年报显示，远洋集团2019年全年新增项目的地价达到9200元/平方米，较2018年的7100元/平方米上升了2100元。

在此情况下，远洋的总体土地储备成本均价也由2018年的6900元/平方米升高至7500元/平方米。

在结算均价和销售均价同时下滑的情况下，全年拿地均价近一步走高，远洋集团本来不高的利润率水平恐将持续承压。

“回归主业”后，土储下降近8%

远洋集团成立于25年前，前身是中远房地产开发公司。2002年，中远地产重组，中远集团和中国中化集团各占50%股权。

2003年中远地产进行第二次改制，引入多家境外股东，重组成为7家股东的中外合资企业。2006年，中远、中化先后将股权转移到其香港公司手中，中远房地产正式更名“远洋地产”。

2010年12月，中远集团下属二级子公司中远香港集团将间接持有的远洋地产约8％股权全部出售，从此，中远和远洋地产不再有任何股权关系。

近年来，远洋集团持续出售资产。

2019年5月，远洋集团分别出售了北京邦舍置业有限公司和北京椿萱茂投资管理有限公司100%和30%的股权。北京邦舍和北京椿萱分别是远洋集团旗下长租公寓业务和养老业务的投资主体之一。

这源于远洋集团的业务转型。

2015年，远洋对内部传统业务进行归类梳理，提出了五元业务的发展，包括住宅开发、不动产开发投资、客户服务业、产品营造，还有房地产融合等。

2016年，曾经的“远洋地产”正式改名为“远洋集团”，确立了转型的方向。

仅仅三年后，远洋集团接连剥离了养老、长租公寓等多元战略业务。

2019年，远洋集团剥离了部分非主营业务，聚焦主业。“在当前的宏观环境及市场形势下，强调聚焦主业发展，会进一步增加防抗风险的能力，有利于保持高质量、稳健、可持续的发展。”远洋集团对此表示。

截至目前，远洋集团物业开发业务仍然保持着最大的贡献，2019年度物业开发营业收入达431亿元，占比高达85%；其次分别为房地产业务、物业管理、物业投资，占比合计15%。

然而，聚焦物业开发业务需要充沛的土储支撑。但远洋集团2019年却放慢了拿地步伐。

数据显示，2019年远洋集团共购入34幅土地及3个成熟项目，新增土地建筑面积为450.8万平方米，与2018年相比减少了55.72%。同时，2019年远洋集团的土地储备也下降7.91%。

截止2019年底，远洋集团的土地储备为3724.3万平方米，而权益土储仅为2011.9万平方米，权益比例只有54%，在同行业中处于较低水平。