广州新政后，广钢、牛奶厂、朱村等板块，最受伤！

新政后的第二天，房产君朋友圈里的销售，好像都去度假了。

你看，该打球的打球，该做饭的做饭。

反正，这小日子（煎牛排）看得房产君都眼馋。

一位销售告诉我，新政公布当晚，他们门店就一口气成交了七八套二手房，结果第二天，没有一个新客户上门，于是，他们就开始有默契地轮休了。

度假中的销售小王告诉我：“新政实在是太伤二手房了，我估计市场还要点日子缓一缓，这段时间抓紧度假吧。”

对哦！这么一说倒是提醒我了，新政过后，哪些区域的二手房市场最受伤呢？

受伤不受伤，要看两个指标，一个是满2不满5的房源有多少，另外一个则是 满2不满5的房源占比有多少。

因此，房产君整理了一下各区的二手房存量（不含从化、花都），数据如下：

从以上数据可知，增城满二不满五房源数量全市最多，占总房源比例也位居第二，大概是最受伤的一个区。

按照增城的开发时间来看，这两年本应是增城的“卖出年”，然而，增城大量的房源满2不满5，直接被摁在了卖出第一步。

举个例子，小明想买一套建面为100平的二手房， 总价为500万，那么他需要承担 (5%增值税，1.5%契税，1.5%中介费，共计8%)40万的费用，这笔费用是不能贷款的。

因此，小明实际上需要准备的首付，是190万（150万首付+40万税费），但是，如果他用这190万作为首付买一手房，可以买一套总价约633万的新房。

一手房楼龄更新，户型更好，挑选余地更大，自然更香 。

再加上，增城即将上新大量一手项目，供大于求的情况下，价格会相对亲民。

因此，增城的二手房市场，大概率是跑不过一手房的。

但是，房产君仍然不推荐你买入增城一手房，因为未来卖出时，你的房子也可能难以出手。

当然，区与区之间有差异，板块与板块之间也有，房产君盘点了部分热门板块的二手房存量，数据如下：

注 丨 贝壳板块划分与常见划分方式略有偏差

如图所示，往往开发得比较早的板块，满五年的住宅比例较高，二手房市场较为平稳。

不过，少量热门板块还在起步阶段，很少有房满五年，就比如广钢、牛奶厂，二手房直接熄火！

广钢 靠近中央公园的片区，只有很少的房源满二，没有房源满五。占比10.8%的满五房源，几乎全部来自于观鹤小区等大龄楼盘。

前段日子拍地拍出5.1万/平的牛奶厂，过五的房子只有半山溪谷才有，其余的么……想买就先准备几十万增值税吧。

至于知识城、朱村、石滩，这几个板块满五的房子是真的少，最少的是朱村，满五的房子几乎是百里挑一。

出于好奇，房产君查了一下朱村的房源。

这十套房源分别出自汇港威华国际、碧桂园城市花园漫绿苑、中国铁建国际花园、恒展江山时代公园。

但是，十套房源里，八套为毛坯房，仅有两套有居住过的痕迹。

一套买房送车位。

另一套根本没有满五年，但是业主包办增值税只求脱手（卑微 ） 。

看到这里，房产君默默地叹了一口气，看来这几个板块，接下来还有很长的一段路要走。

此外，某些网红项目，此次也遭遇了无差别攻击。

幸存率较高的楼盘，一般有两个特征：地段与学位至少有一个特别好，注意，是特别好。

地段很好的，多见于天河区的楼盘。

一般来说，大部分人都是从价格较低的外围区域开始买房，然后逐渐置换到天河区，进入天河区后，就会相对安定，因此持有时间也会有一定提高。

学位够好的，譬如对口东荟花园小学的东荟城，和对口怡园小学的黄埔花园，小孩念书要占用六年学位，期间房子不易出手。

唯一的一个变数，是万科欧泊。

据销售介绍，欧泊的房子分多批建成，绝大部分房子是12年、14年建成，这一批房子已经满五，最近政策利好，因此很多业主拿出来挂牌。

另外，欧泊最新的一批房子是16年建成的，还差几个月就能满五，因此很多业主连夜下架了房源，准备几个月后再卖。

所以，占据天时的万科欧泊，满五房源占比意外地高。

那么，新政之后，二手房买家要如何购房呢？

房产君建议，优先关注满五房源较多，且占比较高的几个区，如：越秀、天河、海珠、白云、番禺、荔湾。

满五房源较多，意味着挑选空间较大，占比较高，意味着市场相对稳定，不那么容易出现买家挑客行为。

预算不足，番禺挑一挑，预算充足，老三区看一看，这几个区，一定能满足你的要求。

那么，你认为满五免税的几个区里，哪一个最惨呢 ？

对了，我们新建了各区置业交流群，感兴趣的小伙伴可以扫码，或添加楼大嘴 （GZhouse1），备注想进的交流群，如天河、黄埔......