华夏幸福"进退维谷"：CEO吴向东被传离职，372亿债务逾期，商业地产"烧掉"百亿

出品 | 搜狐财经

作者 | 岳家琛

4月8日，华夏幸福联席董事长、首席执行官吴向东意料之外出现在一场捐赠签署仪式上。

这场签署仪式与华夏幸福并无关系，签署双方是深圳鹏瑞公益基金和上海世界顶尖科学家发展基金会。

在集体合影中，鹏瑞集团董事局主席徐航站在中间，吴向东在侧面。这引发了人们对这位华夏幸福CEO即将跳槽的传言。

近日，多家媒体报道称，吴向东将加盟深圳本土开发商鹏瑞集团。对此，华夏幸福一位人士向搜狐财经称，尚未获知相关情况。

在地产行业，吴向东是一位明星职业经理人，其入职华夏幸福前，曾是华润置地的掌舵人，并亲手打造了华润万象城这一业界知名的综合体。

截至目前，吴向东履新华夏幸福近800天。吴向东加入华夏幸福后，没有接过华夏幸福传统的产业新城主业，而是另起一摊，负责新开拓的商业地产板块，与华夏幸福传统的产业新城业务形成“两翼”。

而假设吴向东离职的消息属实，华夏幸福刚起步不久的商业地产业务是否会就此折戟？

吴向东加盟华夏幸福800天

去年4月26日，华夏幸福举办2019年度线上业绩会，董事长王文学、联席董事长兼CEO吴向东均有出席。

这也是王文学和吴向东首次公开同框，尽管他们分别位于南北两个会场。

彼时，吴向东加入华夏幸福被业内认为与平安入股密不可分。2018年7月，平安入股华夏幸福，2019年2月，吴向东便从华润转至华夏。

这之后，华夏幸福南方总部宣告成立，团队成员主要是吴向东及其华润旧部。

2018年年末时，当时原华润置地CFO俞健就先吴向东一步加入了华夏幸福，这两年间，俞健作为联席总裁，与吴向东搭班任职华夏幸福。

吴向东虽然加盟了华夏幸福，但是人却未离开深圳。其加盟后，华夏幸福形成了“北京+深圳”南北双总部的运营模式。

由于吴向东的加入，华夏幸福从业务结构上也发生了重大变化。此前华夏幸福自身定位为产业新城运营商，从2019年中报起，华夏幸福开始分为产业新城及相关业务、商业地产及相关业务。

此外，南方总部成立以来多次充当华夏幸福的拿地先锋。与华夏幸福北方总部拓展的业务有所区别，南方总部将投资重点放在一二线城市核心区域，主要项目均为发展集商办住为一体的综合体。

2020年业绩会上吗，吴向东曾说：“我们要做中国最好的商业地产项目，最终也成为最好的商业地产发展商或运营商之一。这是我们的目标。”

在彼时，华夏幸福管理层也明确，商业地产及相关业务在2019年从无到有，计划布局北上广深等8大核心城市，并立足以轻资产开拓商业地产及相关业务。

为了新业务，华夏幸福向吴向东开出的年薪高达3868.93万元，相当于王文学同期年薪的4.5倍，这也是A股高管薪资的最高纪录。

刚起步的商业地产板块何去何从？

工商信息则显示，2018年12月20日，华夏幸福（深圳）运营管理有限公司注册成立，注册资本为10亿元。

这是南方总部的工商主体。

去年7月份，华夏幸福中标东莞市威远岛土地整备综合服务项目。6月16日，华夏幸福摘得哈尔滨松北新区核心地块。

去年8月16日，华夏幸福宣布，将9个月前刚从中国铁物手中以57.8亿元受让的北京丽泽金融商务区项目，转让予平安人寿，对价仅为58.29亿元。

去年9月，华夏幸福南方总部首次出现于土地招拍挂市场，以总价116.25亿元底价竞得武汉武昌滨江CBD核心区2宗地块。

彼时，华夏幸福表示，将通过合作开发、收并购、公开市场渠道、城市更新、TOD等多种形式，积极落地包括商业综合体、公共住房、康养、科学社区等在内的项目。

去年半年报显示，2020年上半年，华夏幸福南方总部取得了南京大校场、武汉中北路、哈尔滨松北新区、广州白鹅潭产业金融服务创新区等多个商办项目，北京丽泽平安幸福中心A座主体结构完成封顶。

仅2020年上半年，新业务就为华夏幸福增加了体量约200万方的土储。

华夏幸福将商业地产比作“两翼”中的一翼，可谓寄予厚望。一旦吴向东团队离开，华夏幸福南方总部业务归属与未来发展将成为悬念。

与吴向东一同转战鹏瑞集团的，还有随他从华润置地跳至华夏幸福南方总部的旧部。如果消息属实，华夏幸福新设立不久的商业地产版图恐无法形成。

危机为何产生？

“目前华夏最紧要的是现金流，至于南方总部变动是不是会影响刚处于起步阶段的商业地产业务，目前还不是最紧要考虑的问题。”一位业内人士这样表示。

“新拓区域尚在培育，对公司业绩贡献有限。”王文学在一次内部会议上，这样分析了目前困境的原因。

南方总部的一系列变化与华夏幸福今年以来发生的债务逾期风波息息相关。今年2月1日，华夏幸福首次公开披露债务违约。

2月4日，平安集团总经理兼联席CEO谢永林透露，平安对华夏幸福股权投资180亿，表内债权投资360亿，已做好拨备准备。

不过，新业务难以贡献业绩，这并非华夏幸福危机成因的全部。华夏幸福董事长王文学分析华夏幸福面临的困境时称，主要是流动性问题带来的经营困难。

“误判环京形势，投资过于集中，环京楼市量价齐跌后，初步测算，四年累积影响公司销售回款超过一千亿元，同时还严重影响产业新城回款和应收存货的价值。”王文学还表示。除此之外，扩张激进，管理不够精细，也是华夏幸福一直存在的顽疾。

实际上，从2017年开始，华夏幸福的经营性现金流净额就开始转负。

财报显示，华夏幸福2017年经营性净现金流为-162亿，2018年为-74.28亿，产业新城和孔雀城的住宅销售无法为华夏幸福带来足够的资金流入。

不仅如此，新开拓的商业地产板块却在大举“烧钱”。

财报显示，2020年前三季度，华夏幸福经营性现金流净流出250.73亿元，其中取地支出为198.49亿元，产业新城及相关业务达96.46亿元，商业地产及相关业务达102.03亿元，超过产业新城。上年同期，商业地产现金流净流出则为0。

一位业内人士评价华夏幸福称，本来就有限的资金，本应该集中起来做一件事情。抓住宅销售回款也可以，抓产业新城也可以。但不幸的是，华夏幸福把有限的资金大笔拿去投了商业地产。

4月1日，华夏幸福发布公告，近期新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等债务形式的债务本息金额55.95亿元。截至该日，华夏幸福本息合计有372.1亿元逾期，涉及银行贷款、信托贷款等。

截止2021年1月31日，华夏幸福货币现金仅为240亿元，且基本上都是受限资金。

据克而瑞统计，华夏幸福2020年全年操盘金额949亿元，已下跌到全国房企第37名，较2019的TOP20排名，出现大滑坡。

国盛证券研报显示，华夏幸福资产负债率82.09%，对应净负债率214%，剔除预收款的资产负债率78%，现金短债比仍然小于1，“三条红线”全部踩中。

更大的问题是，平安已不愿再出钱相救。

3月25日，平安集团召开的股东大会上，董事兼CEO谢永林表示今后对华夏幸福的债务危机将不再出钱，不再给予资金支持。

根据华夏幸福2020年第三季度报告，前十名股东中，中国平安人寿保险股份有限公司共持有约9.8亿股，约占华夏幸福总股本25.05%。

目前，华夏幸福控股股东与第二大股东平安之间仅有0.99%的持股差距。

鹏瑞的地产生意

鹏瑞集团是什么？

资料显示，鹏瑞集团总部位于深圳，主要业务包括地产开发、商业运营、PE投资、物业管理。

鹏瑞集团的董事局主席是徐航。除鹏瑞集团外，徐航同时还是迈瑞医疗的董事。

资料显示，徐航毕业于清华大学计算机系，毕业后考取电机系生物医学工程专业硕士，在1991年参与创办迈瑞医疗器材公司，担任董事长及联席首席执行官。

不过，2012年，徐航辞任迈瑞医疗联席CEO，将事业重心转向鹏瑞集团。

如果说迈瑞医疗是徐航赚到第一桶金的基石，那深圳房地产市场一路繁荣带来深圳湾1号多年热销，则让徐航尝到房地产行业的“甜头”。

据迈瑞医疗招股书显示，鹏瑞地产2017年净利润达38.08亿元，超过了迈瑞医疗当年25.89亿元净利润。

然而，2017年鹏瑞集团旗下鹏瑞地产总资产仅104亿元，相当于同时期华夏幸福总资产1/36。

2018年起，鹏瑞集团开始加速“跑马圈地”。

2018年和2019年间，鹏瑞集团在珠海、东莞、佛山积极拿地，同时开始成立城市更新投资公司，以拓展旧改项目增加土地储备。

通过鹏瑞集团官网了解到，目前鹏瑞集团地产已在粤港澳大湾区布局了18个项目，包括广州、深圳、佛山、东莞、珠海、清远6个大湾区核心城市，企业计划在未来3年内拓展新项目土地面积300万-600万平方米。

但从无论从销售规模还是土地储备看，鹏瑞在大湾区都处在小房企行列。

对于吴向东加盟鹏瑞集团的消息，知名地产分析师严跃进认为，吴向东作为地产行业的明星经理人，在房地产投资领域具有一定知名度，加入后可以提升鹏瑞集团市场影响力和经营能力。

“但在风险方面，吴向东本身工作经历大部分来自大型房企，与鹏瑞集团本土房企经营思路或仍需要匹配。”严跃进称。