被绿都没那么气！亏本30万卖房，也要交5%增值税！

小王的 计划换房，被无限延期！

好不容易下定决心，要割肉30万，亏本甩卖掉他在增城新塘买的房子时，又遭到了来自楼市调控的无差别 狙击。

上周三（4月21日），广州市发布了最新的调控政策，其中 广州9区的个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

而他买的增城，正是9区之一。

这意味着，他在2018年以200万高位买的房，亏本30万卖房，还要缴纳约8.6万的增值税。（增值税款以卖出的金额计算，也就是按170万计算）

“明明我买的房子没有增值，还是亏钱卖的，为什么还要交增值税？”小王悲愤的对房产君表示。

倍感受伤的小王，打了好几个电话去广州税务服务热线咨询，得到的答案是，现在广州9区，不满5年的房子，都得按5%的征收率全额缴纳增值税。

“广州个人普通住宅的增值税之前就是要么全额征收，要么就免征，现在只是免征年限从2年改成了5年而已，所以虽然你2018年在增城买房子虽然没有增值，但不满足5年免征的条件，如果最近要卖的话，就是要全额征收的。”

其实，这个增值税的征收标准，早在国家税务总局发布的2016 年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》就已经明确了。

广州资深按揭贷款专家郑大源表示：“现在二手房交易增值税，这个名字其实非常容易误导人，给人的感觉是有增值才交税，没有增值（差额是零）不需要交税，其实增值税以前的名字叫做营业税，有营业额收入就需要交税，没有收入就不需要交税，营改增后名字变了，但是税率不变（5%），所以个人普通住房的增值税通常是全额征收或者直接免征收。”

而关于增值税到底怎么收呢？

简单粗暴点的话，直接套这个公式就行：（1÷1.05）×5.3%=5.047619%，约为5.05%。

举个例子，一套500万的房，你要交的增值税总额是：500万÷（1+5%）×5.3%，也就说，约25.25万。

也可以用500万×5.05%，算下来约25.25万，基本没问题，小数点精确度的差别而已。

总而言之，如果你最近要卖广州9区之一的二手房，只要证没满5年，就要在其他税款之外，多给约5.05%的增值税。

对了，关于 5.05%这个数是怎么来的，郑大源给了详细的计算细节，推导过程比较复杂，感兴趣的可以看下。

首先，税局增值税征收税率是5%。

此外还有0.3%的增值税附加。（增值税×6%的附加税，其中包括：城市维护建设税3.5%；教育费附加1.5%；地方教育附加1%。）

但如果按照成交价交5%的增值税及0.3%的增值税附加（共计5.3%），那等于税也要交税了。

税局就采用了更为精准的核准价格，把应该交税的核准价格设为X。

（1+5%）×X=1，所以，交税的核准价格X＝ 1÷（1+0.05)=1÷1.05。

所以，增值税以及附加的税率是 （1÷1.05）×5.3%=5.047619%，四舍五入就是5.05%。

其实，就是一个数学计算问题，看不懂的小伙伴，看回开头，直接套答案就行啦。

以上就是本次增值税新政的详细解答，有什么不明白的欢迎留言告诉房产君，我会一一解答的。

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