最新最全攻略！15个关于房贷重签合同问题，答案都在这了
这一政策，将影响数千万正在还商业房贷的人！
就在今天，工商银行、中国银行、建设银行和农行四大国有银行相继发布通告：
所有存量房贷合同都要重新签订，利率计价方式从“基准利率×上下浮幅度”，转为“LPR+点数”或者固定利率。办理时间，从明天（3月1日）开始至8月31日。
在办理方式方面，为了减少线下办理带来的疫情隐患， 目前各大银行主要实行先上办理模式，线下人工办理模式暂未开通。
值得注意的是，按央行通告，做出这一转变的不只是四大行，境内所有商业房贷利率都要转换。
这一政策将涉及哪些人？可以选择不转换吗？对还贷者究竟是利好还是利空……针对这些问题，房产君做了详细解读，一次给大家讲清楚。
Q:
哪些人要转换？
A:
1、在2020年1月1日前发放， 或者已经签订借款合同但还未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款。
2、利率按基准利率上下浮确定的，比如“基准利率上浮10%”或“基准利率打8折”。
3、浮动利率，比如利率要在每年1月1日调整的。
Q:
可以不换吗？
A:
不可以，所有存量房贷都需要转换为“LPR+点数”，或者固定利率。
使用公积金贷款的人不用转换，无论此次政策怎么变，他们的贷款利率依然是3.25%。
这一要求的根据，来源于央行2019年12月28日发布的通告：将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成 （加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变。
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Q:
从什么时候开始转换？
A:
从3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。
在这个时间段内，你可以和银行约定任意办理时间。
Q:
现在还没接到银行通知怎么办？
A:
从房产君了解的信息，最先发布通知的是四大行，其他银行暂未通知，银行会分批通知大家，暂未接到通知的，不用着急。
Q:
这次转换手续的办理，要手续费吗？
A:
不用，这是一次免费的办理。多家银行公告提醒：“ 定价基准转换不收取任何费用，请不要相信我行以外人员的电话或短信。”
Q:
有共同借款人的要如何办理？
A:
各个银行对此要求不同，各位注意时间等条件限制。
建行：如果您的房贷有多个借款人，比如您是主借人，您的妻子是共同借款人，需要您双方都办理转换且选项一致，才可办理完成。
农行：需所有借款人就转换意见达成一致，由主借人先办理转换后，其他共同借款人再办理转换(只需确认、签署协议即可)，当全部共同借款人分别完成协议签约后，系统才会完成定价基准转换。
中行：转换申请需由主借款人提交， 所有共同借款人需要在主借款人提交申请第二日起的7天内进行确认。 所以，记得提醒您的共同借款人在时限内一起办理。
工行：需由主借款人及所有共同借款人共同确认定价基准变更。所有共同借款人需要在主借款人发起变更的当天24：00前完成确认，否则需要主借款人重新发起变更。
Q:
转换房贷利率定价方式，有几种选择？后期可变换吗？
A:
只有两种选择，分别为LPR+点数，或者固定利率。
房贷利率的定价方式，无论你选择哪一种，都只有一次选择机会，后期不能再更改。
Q:
我的房贷怎么转成LPR？
A:
根据人民银行公告，按照“等价转换”原则，用您现在的利率水平倒算出加点数值，将“基准利率上下浮”(做乘法)转换为“LPR加点"(做加法) 。
Q:
“LPR+点数”，是什么意思？
A:
先来普及一下LPR和基准利率的区别。
LPR，全称是“贷款市场报价利率”，由央行MLF和银行报价构成，每月20日报价一次。
基准利率，此前为4.9%，这个利率是2015年10月降息后形成，至今没有变化过。
总结来说，LPR每月都会有新报价，而基准利率相对稳定，房贷利率采用LPR+点数，意味着房贷利率相对变动频率高。
加点数值(可为负值) =您现在的利率水平-2019年12月发布的LPR（4.8%）， 加点数值确定后固定不变。
加点，类似当年的上下浮幅度，并会根据首套房、二套房而发生变化，可以是正数，也可以是负数 。
举个例子说明一下：
比如小林的房贷是20年期，利率为基准利率85折( 4.9%x 0.85 =4.165% )，他要转换为LPR＋点数模式，则拿2019年12月LPR计算出固定加点数：4.8%－4.165%=0.64%
这个加点数－0.64%（64BP），即是整个贷款合同期都不变的，只有LPR相应改变。
小林选择明年1月1日转换利率计算方式，假设1月1日的LPR为4.7%，那么他的利率则为4.7%－0.64%＝4.06%。
Q:
固定利率，又是什么意思？
A:
如果你原来的房贷利率为5.39%，你在这一次合同中，选择固定利率，那5.39%的房贷利率就会持续到合同结束。
Q:
“LPR+点数”和固定利率，选哪一种划算？
A:
我们先来看一张表格：
| 点击图片，可看大图
如果房贷利率选择”LPR+点数“计价方式，那转换LPR参考值则是2019年12月20日发布的数据，为4.8%。
这也意味着，你在3月1日－8月31日，选择任何时间办理，加点数都是一样的。
采用LPR4.8%为参考值计算出的加点数，整个合同期都不变，变动的只有LPR。
比如你的房贷利率原来为7折，即是3.43%，这一数值比参考标准LPR4.8%少了137个点数，那么这个点数就伴随你整个合同期，未来变动的只是LPR。
房贷利率选择LPR+点数计价方式，到底划不划算？我们分别假定一个低于/高于参考LPR（4.8%）值的LPR数据来计算。
| 点击图片，可看大图
从以上表格可知，如果未来的LPR低于参考LPR（4.8%）值，那转换后的利率低于固定利率，就是划算的；如果未来的LPR高于参考LPR（4.8%）值，那么转换后的利率高于固定利率，则不划算。
再通俗点点说： 若未来利率上行，选择固定利率会更好；若未来利率下行，选择“LPR+点数”利率更好。
值得说明的是，全球利率趋势都在走低，包括中国，而且2月28日，央行还表示：将继续推进LPR改革，引导整体市场的利率及贷款利率下行。
所以，建议贷款利率选择“LPR+点数”的计价方式。
| 近20年来，中国房贷利率走低趋势明显
Q:
选择“LPR＋点数”模式，如果LPR变化后，利率如何算？
A:
房贷利率计价方式为LPR+点数，其中“点数”固定不变，以后的房贷利率，只需将LPR换成最新的数值即可。
比如，你选择的是每年1月1日为新的定价日，那LPR参考的就是上一年12月20日发布的LPR数值 。
Q:
如果房贷利率选择”LPR+基点“模式，期限如何选？
A:
按照央行规定，LPR重新定价周期最短为一年。
建议选择一年定价一次，因为目前处于降息周期，从长远看，利率走低是大趋势 。
Q:
今年3月-8月签订的新房贷合同，什么时候开始实施？
A:
今年3月-8月签订的合同，LPR仍是参考2019年12月20日发布的LPR（4.8%）。
所以2020年房贷利率其实没变，仍和此前一样，新的变化要在2021年你重新选择的定价日开始 。
Q:
3月1日起，转换业务可以去哪里办理？
A:
因为疫情影响，目前各大银行主要推荐线上办理 ，下面附上四大行的办理方法。
建行：目前暂未开通线下办理网点，可通过建设银行手机银行、网上银行办理业务。
值得注意的是， 并非所有网上银行、手机银行都能办理，现仅支持有盾网银和通过我行柜台或个人网银（仅网银盾客户）开通的签约版手机银行办理。
农行：可通过农行掌上银行自助签约办理，后续会陆续开通线上办理网点。
没有开通掌上银行，或未办理过农行借记卡，也可在农业银行掌上银行注册办理。
中行：暂不开放线下人工受理渠道，届时可通过中行手机银行、网上银行办理。如有需要，也前往就近中行网点智能柜台办理。
工行：暂未支持线下人工办理，可通过工行手机银行、智能柜员机（预计3月中旬上线，以实际上线时间为准）、短信银行（预计4月中旬上线，以实际上线时间为准）、贷款服务行（可就近选择任意一家贷款服务行，无需到原贷款经办行，需要提前预约）办理。
好了，关于房贷利率转换的问题，如有疑问，欢迎留言讨论。
最后附上中行、工行和建行的通告原文（滚动查看全文）：
中国银行关于存量浮动利率个人贷款定价基准转换的公告
尊敬的客户：
为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，根据中国人民银行公告〔2019〕第30号要求，我行将于2020年3月1日起，开展存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作，现将有关具体事项公告如下：
一、转换范围
2020年1月1日前我行已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款（除公积金个人住房贷款外），均需进行转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可选择不转换。
二、转换时间
存量浮动利率个人贷款定价基准转换自2020年3月1日开始，原则上于2020年8月31日前完成。为保障您的合法权益，请及时向我行申请办理。
三、转换规则及渠道
自3月1日7时起，您可通过我行手机银行、网上银行申请办理存量浮动利率个人贷款（除扶贫小额贷款、创业担保贷款、国家助学贷款外）定价基准转换。为减少人群聚集，我行将视疫情防控情况，再行开放线下受理渠道。
您可将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形式（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率，在合同剩余期限内利率值固定不变。您只有一次选择权，转换之后不能再次转换。
存量浮动利率个人贷款定价基准转换为LPR，转换后的利率水平等于原合同当期执行利率值。加点数值等于原合同当期执行利率值与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平等于2019年12月相应期限LPR与转换日加点数值之和。自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与转换日加点数值重新计算确定。若转换为固定利率，转换后的利率水平等于原合同当期执行利率值。
线上渠道默认重定价周期为12个月，您可选择重定价日为次年一月一日或贷款放款日对应的每年对月对日。其他贷款要素与原合同一致。
存在共同借款人的贷款，转换申请需由主借款人提交，所有共同借款人需在主借款人提交申请第二日起7天内进行确认。
扶贫小额贷款及创业担保贷款定价基准转换仅能通过原贷款分行指定经办机构办理。办理时间另行通知。
国家助学贷款定价基准转换，待相关部门下发最新利率政策后办理。办理时间另行通知。
四、申请流程
线上渠道具体申请流程如下：
手机银行：登录手机银行，点击“贷款”，选择“转换LPR利率”按提示进行申请。
网上银行：登录网上银行，点击“贷款管理”，选择“利率转换”按提示进行申请。
特此公告
中国银行股份有限公司
二
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- 编辑：刘昆
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