奥园健康（03662）：内增外延双驱动大健康蓄势待发

2020年，在公共卫生事件等不确定因素影响之下，房地产换挡加速。据国家统计局数据，2020年1-7月，全国商品房销售面积约8.36万亿平方米，同比下降5.8%，商品房销售额8.14万亿元，同比下降2.1%。

不可否认，中国房地产业当下正由“黄金时代”向“白银时代”过渡。但值得注意的是，物业管理作为房地产的伴生产业，由于具有改善业主生活环境及品质等属性，正接替房地产主业，处于快速发展阶段。随着物管企业对增值服务的探索取得阶段性成果，业内企业的盈利能力持续改善，物管行业独立于地产周期发展的趋势愈发明显。

在各物管企业陆续公布中报成绩单之际，智通财经挑选一支市场热门标的奥园健康（03662）进行研究。该公司物管业务在内生增长和外延并购双轮驱动下，正处于快速发展态势。物管基础之上，其积极探索大健康产业与物管业务协同发展，有望继续提升公司盈利能力及估值水平。

物管规模大幅扩张，中期业绩上新台阶

奥园健康于8月14日发布2020年上半年业绩报告。财报显示，上半年，公司实现总收入约5.47亿元人民币（单位下同），同比增长39.5%；毛利润约2.2亿元，同比增长41.5%；毛利率同比提升约0.6个百分点至40.1%；税后净利润1.12亿元，同比增长约24%。

由于业绩持续向好，奥园健康现金状况不断改善，中期银行结余及现金达到约9.88亿元，较上年同期的8.23亿元增长20%。

从业务端来看，奥园健康上半年各业务板块实现了联动发展。物业管理服务分部实现收入4.12亿元，同比增长43.4%，占总收入比重约75.4%。其中，物业管理服务业务实现收入2.33亿元，同比增长约30.3%，销售服务服务实现收入1.06亿元，同比增长约36.2%，社区增值服务实现收入5760.7万元，同比大幅增长96.9%。

商业运营服务分部实现收入约1.35亿元，同比增加28.9%，占总收益约24.6%，该分部总体毛利率为41.5%。其中，商业运营及管理服务业务实现收入1.09亿元，同比增长约44.6%，市场定位及商户招揽服务实现收入2535.8万元，同比下降约12.1%。

财报显示，截至2020年6月30日，奥园健康物业管理服务分部在管总建筑面积达1610万平方米，同比增长34.2%。期内公司共向43个商场订约提供商业运营服务，合同总建筑面积约为180平方米，其中，订约向32个合同总建筑面积约150万平方米的商场提供开业后的商业运营及管理服务。期内，商业运营服务分部新增的商业运营服务合同的合同建筑面积合计约8万平方米。

此外，奥园健康上半年的收并购动作也值得关注，4月斥资2.48亿元收购乐生活80%权益，5月再以以3700万元收购宁波宏建65%股权，从而强势扩大公司物管版图，实现了外延拓展。其中，乐生活于北京、河北、河南、天津、重庆及四川等地管理220个项目，物业总建筑面积约2330万平方米，为此前奥园健康物业在管面积的1.5倍。宁波宏建目前在管项目合共34个，合约建筑面积约240万平方米。

据国泰君安证券的研究报告，奥园健康的在管面积预计将在2019-2022 年以62.2%的年复合增长率激增；同时，因为物业管理行业具有高抗风险性，在公共卫生事件中持续为客户提供服务的同时收取物业管理费；国泰君安预计，奥园健康的总收入和股东净利将于2020至2022年分别以42.5%和37.3%的年复合增长率增长。

智通财经认为，通过战略收购，奥园健康得以不断丰富物业管理服务组合，增强公司核心物管业务板块的竞争力和收入来源，从而有望巩固行业的领导地位。

大健康业务正迎来收获期

从奥园健康通过收并购推动业绩增长可以看出，现阶段物管企业增长的主逻辑仍然是面积驱动。事实上，长期来看，物管企业的发展逻辑与地产企业存在相似的悖论，即当大量交付带来的物业面积增长红利消退之后，物管企业长期增长也将面临困境。

正因为存在这样的悖论，几乎所有上市物管企业都在进行以充裕管理面积为基础的增值业务布局，以此提升公司的长期盈利能力和估值水平。

据智通财经了解，奥园健康旗下的大健康业务，通过线上线下相结合的一站式医疗服务平台，打造全龄化健康生活方式，深度应用于“物业生活、商业中心体”两大生态圈，整合优质健康资源，成立大健康产业发展研究院和医美产业发展研究院，为客户提供医学美容、康养及中医服务。

医美方面，奥园健康重点打造位于上海奉贤区的“东方美谷”项目，用于发展医疗美容产业综合体。据悉，奉贤区是全国大健康、医美产业的重要基地，项目在此落地，当然便于获取更多的大健康产业资源。

值得注意的是，奥园健康3月完成收购浙江最大的医美亿元连锁集团