中梁百悦智佳IPO：收入稳增毛利率下降，高管持股7.97%一年浮盈2.4亿

图片来源：中梁控股官方微信公众号

出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

4月29日，据港交所披露中梁百悦智佳服务有限公司（下称中梁百悦智佳）所递交招股书，该物业公司为中梁控股（2772.HK）的关联企业。

2018年-2020年，中梁百悦智佳营收和净利润复合年增长率59.04%、47.98%。但整体毛利率出现了下降的情况，由2018年的33.6%降至2020年的28%。

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截至2020年末，中梁百悦智佳在管总建筑面积约2010万平方米。对照第三方机克而瑞发布的《2020年中国物业服务企业管理规模榜TOP100》数据来看，中梁百悦智佳位列第84位。

值得一提的是，中梁百悦智佳于首次公开发售前引入了碧桂园服务作为投资者，占公司IPO前总股本的6.24%，预计将和碧桂园服务实现战略合作。

2020年社区增值服务毛利率下滑超37个百分点

中梁百悦智佳共计三条业务线即物业管理服务，非业主增值服务及社区增值服务，2018年-2020年，中梁百悦智佳的营收由1.75亿元增至7.04亿元，复合年增长率59.04%；净利润由2660万元增至8620万元，复合年增长率47.98%。

中梁百悦智佳在招股书中称，其与物业开发商的合作一般始于项目建设的早期阶段，其主要提供协销等非主业增值服务。因此，在成立初期其主要是为中梁控股提供非主业增值服务。

其中，物业管理服务的营收贡献比由2018年的0.1%，提升至2020年的33.8%；2020年，社区增值服务的营收贡献比为19%；非业主增值服务为47.2%，为第一大收入来源。

中梁百悦智佳以住宅物业为主，2020年住宅与非住宅的在管建筑面积分别为2001.2万平方米及7.6万平方米，对应的收益分别为2.37亿元及94.6万元。

中梁控股是中梁百悦智佳的最大客户，过去三年间，中梁百悦智佳向中梁控股提供服务产生的收益分别为1.3亿元、2.21亿元、2.96亿元，占中梁百悦智佳总营收的74.4%、62.6%及42%。

不过，独立第三方是中梁百悦智佳物业管理服务收益的主要贡献者，2018年时独立第三方的收益占比仅为0.1%，2020年则为33.1%。

图片来源：中梁百悦智佳招股书

过去三年间，中梁百悦智佳毛利分别为5910万元、1.08亿元、2.00亿元，持续增长；整体毛利率为33.6%、30.8%及28.4%，持续下降。

对此，中梁百悦智佳在招股书中表示，主要系公司三条业务线的收益贡献比发生改变，非主业增值服务的毛利率一般高于劳动密集型的物业管理服务的毛利率。伴随着物业管理服务的收益占比提升，整体毛利率随着因此下降。

此外，2020年中梁百悦智佳社区增值服务的毛利率仅为20.2%，同比骤降37.4个百分点，主要因公司开始提供毛利率较低的生活及旅行服务。

整体平均物业管理费方面也有所下调，由2018年的每月每平方米2.6元，降至2020年的2元。招股书显示，由独立第三方开发的项目平均物业管理费明显低于由中梁控股开发的项目，仅为每月每平方米1.4元或1.7元。

在管面积2010万平米位列行业第87位

2018年-2020年，中梁百悦智佳在管建筑面积分别为30万平方米、680万平方米、2010万平方米；同期，中梁百悦智佳签约建筑面积分别为2390万平方米、3770万平方米，6030万平方米，持续增长；

截至2020年末，中梁百悦智佳服务有在管项目178个。其中，中梁控股开发的项目为123个，占比69.1%；独立第三方项目为25个，贡献了20.1%的物业管理服务收益。

中梁百悦智佳在招股书中称，2018年、2019年、2020年，其在管总建筑面积中的100.0%、76.2%与66.3%均由中梁控股开发。

图片来源：中梁百悦智佳招股书

其还表示，其总在管建筑面积增加（尤其是2020年大幅增加），主要由于中梁控股所开发项目的在管建筑面积增加，以及其于2020年进行收购有关。

招股书显示，2020年，中梁百悦智佳收购了64个签约项目，对应建筑面积805.2万平方米；54个在管项目，对应建筑面积597.3万平方米。

碧桂园服务战略投资，持股6.24％

据招股书披露的信息来看，中梁百悦智佳分拆自中梁控股的物业管理公司，两者之间并无直接的从属关系。

中梁控股成立之前，曾委聘其他物业管理公司为其所开发的物业提供物管服务。随着中梁控股规模的扩大和项目数量的增加，带动了物业管理需求的快速增长，因此其于2016年12月成立上海中梁，从事物业管理服务。

2018年4月，也就是在中梁控股实现上市的前一年，中梁控股执行董事兼董事长杨剑实施集团重组计划，将物业板块从中梁控股集团中分离出来。

招股书披露，将物业管理业务分离后，杨剑持有上海梁智98%股权，通过上海梁智等一系列公司，为中梁百悦智佳第一大股东和实际控制人。

独立分拆之后，中梁百悦智佳又引入高管持股。2020年1月，现年40岁的李家城以1133万元的价格进场，对中梁百悦智佳间接持股7.97%；李家城还在中梁百悦智佳担任执行董事，主要负责集团的策略规划及整体管理。

中梁百悦智佳认为，透过为李家城提供直接参与公司股权投资的机会，可从激励彼等优化表现效率中获益。

与此同时，中梁控股的高级副总裁马飞以333万元的价格进场，对中梁百悦智佳间接持股2.34%；不过，马飞并未出现在中梁百悦智佳的董事会名单中。

中梁百悦智佳认为，该次持股主要协调中梁控股与集团所产生的协同效益，而马飞的持股会成为其纽带。

高管持股之后，中梁百悦智佳又将目光放在了外部投资者上。2020年7月份，在李家城的牵头下，Yung先生（Yung，Jeffrey Yan-Leun）以595万港元的价格入股1.87%，成为公司的战略投资方。

资料显示，Yung先生为上海方立投资发展有限公司（主要从事房地产及金融投资）的副总经理，主要负责证券、金融工具、私募股权基金及房地产行业的海外投资研究与开发。

中梁百悦智佳认为，Yung先生的加入可扩大公司的股东基础；Yung先生在房地产开发和物业投资开发方面具备丰富经验，可为公司形象增值，同时为公司业务开展带来潜在协作效力。

除了上市投资之外，在正式上市前的一个月，2021年3月30日，中梁百悦智佳还吸引了碧桂园服务参股。

事实上，中梁控股与碧桂园有较深的渊源，其高周转、高增长的成长路径学习对象就是碧桂园，被业内称之为“小碧桂园”。

招股书显示，碧桂园服务透过附属公司碧桂园物业香港以超2.39亿港元（超人民币1.99亿元）的价格，获得了中梁百悦智佳约6.24%的股权。

中梁百悦智佳认为，其可受益于结合碧桂园物业香港的资源和专业知识所产生的协同效应，以促进改善及优化增值服务业务的运营效率及管理能力，并为企业形象带来额外价值。

至此，在中梁百悦智佳完成重组之后的股权架构中，杨氏家族信托持有中梁百悦66.81%股份，杨剑通过创和国际、剑卓国际间接持有13.13%股份，加之杨剑配偶徐晓群持股1.64%，最终杨剑夫妇合计对中梁百悦智佳持股81.58%。

此外，中梁百悦智佳的执行董事李家城持股7.97%；马飞持股2.34%；Yung先生持股1.87%；碧桂园服务（HK:06098）持股6.24%。

图片来源：中梁百悦智佳招股书

值得注意的是，按照中梁百悦智佳在2020年1月，1133万元价格出售7.97%股份给高管李家城来计算，其估值为1.42亿元；2021年3月，据其引入碧桂园服务时的交易对价和出售股份来计算，其估值为31.89亿元。

换言之，碧桂园入股时的估值是2020年1月估值的22.45倍；而高管李家城对应的7.97%股份，持有一年浮盈约2.43亿元。

招股书披露的董事会成员名单显示，中梁百悦智佳共有两名执行董事，前述的李家城为其中之一，其在房地产行业有18年的经验。

现年41岁的周勤伟，为中梁百悦智佳的执行董事兼行政总裁。其在会计和财务管理方面有19年工作经验，曾任彩生活(HK:01778)执行董事兼财务总监、雪松智联科技集团有限公司的董事、总裁兼财务总监。

杨剑则担任中梁百悦智佳的非执行董事兼董事会主席，为公司整体业务提供指引和制定业务策略；现年39岁的中梁控股执行董事、联席总裁陈红亮，也担任了非执行董事。

在管理层成员中，中梁百悦智佳共有三名副总裁，负责市场开拓、收并购及投资、社区业务管理等内容。招股书显示，这三人履历颇丰，曾担任上市券商和上市物企的高管。

中梁百悦智佳在招股书中表示，本次IPO募资所得将用于战略投资及收购机会，以扩大业务规模；进一步升级信息管理系统；进一步拓展社区增值服务等内容

中梁控股为大型综合房地产开发商，2019年在香港联交所上市。其销售额从2016年的337亿元增长到2020年的1688亿元，年复合增长率49.6%，位列房企TOP20。

2020年，中梁控股实现收入659.4亿元,同比增16.4%；毛利138.52亿元，同比增长5.1%;核心净利润65.9亿元，同比增4.6%。截至2020年末，中梁控股土储达到6510万平方米；财务结构优化“三条红线”仅一条触线，降至“黄档”。

根据公开信息来看，中梁百悦智佳的前身便是“中梁现代服务”。4月12日，中梁现代服务曾发布全新品牌“Everjoy百悦智佳”，官宣品牌升级为中梁百悦智佳。