海悦生活：收入稳增外拓不足，27岁“房二代”掌舵｜搜狐财经拆解IPO第24期

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作者｜吴亚

又一家物企冲刺港股上市，4月24日，据港交所披露，华南房企海伦堡中国控股有限公司(下称“海伦堡”)旗下的物业公司海悦生活控股有限公司(下称“海悦生活”)首次向港交所递交主板招股书，农银国际、建银国际为其联席保荐人。

据招股书数据，2018年-2020年海悦生活的营收和净利润复合年增长率为17.47%、28.35%；上述期间，海悦生活来自母公司海伦堡的收益占比由16.7%升至28.5%。

截止2020年末，海悦生活在管总建筑面积约为2430万平方米；同期海悦生活的签约总建筑面积约为4230万平方米，由独立第三方开发商开发的项目的签约建筑面积仅为8.3386万平方米。

海伦堡创立于1998年，以开发和销售住宅物业为主，业务布局珠三角、长三角等经济发达城市。2018年10月和2019年5月，其曾两次赴港上市但均以招股书“失效”告终。

第三方机构克而瑞披露的房企销售额数据，2020年海伦堡的全口径销售额为783.9亿元，位列房企第56位。

母公司贡献28%营收，独立第三方三年仅拓一个

海悦生活为一家综合性物业管理服务供货商，根据中指院的资料，于2021年以综合实力计，其位列2021中国物业服务百强企业22强，以及2019中国物业服务百强企业29强。

海悦生活的收益主要来源于物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三个分部。2018年-2020年，海悦生活营收由4.17亿元增至6.76亿元，对应的净利润由4632.9万增至9796.6万元。

其中，海悦生活的非主业增值服务收益由0.67亿元增至1.7亿元，营收贡献比由16.2%提升至25.2%；其余两大分部收益虽逐年增长，但营收贡献比已逐年降低，物业管理服务营收贡献比由2018年的75.4%，降至2020年的68%，社区增值服务由8.4%降至了6.8%。

海悦生活称，公司的非主业增值服务主要是提供物业相关业务的解决方案，如资产管理服务等；社区增值服务则包括到家有偿服务、美居服务、社区商城服务（2020年新增）等。

上述期间，海悦生活的整体毛利率由27%增至30.7%。2020年，海悦生活物业管理服务、非主业增值服务、社区增值服务分部的毛利率分别为25.2%、42.8%、40.8%，物业管理服务分部的毛利率明显低于其他2个分部。

海悦生活收益明细，图片来源：海悦生活招股书

2018年-2020年，海悦生活来自海伦堡的收益分别为0.69亿元、1.28亿元、1.92亿元，营收贡献比分别为16.7%、23.1%及28.5%，对母公司的依赖程度不断加深。

同期，海悦生活来自独立第三方的收益分别为3.37亿元、4.23亿元、4.8亿元，营收贡献比分别为81%、76%、71.1%，呈下降趋势。

此外，2018年-2020年，海悦生活销售成本项下的人工及分包成本分别为1.965亿元、2.619亿元、3.20亿元，分别占同期销售成本的64.5%、66.1%、68.3%，人工成本不断上升。

“我们会面临人工及分包成本波动，而人工成本及分包成本上升会损害我们的业务并制约我们的盈利能力。”海悦生活称。

招股书显示，海悦生活的在管建筑面积由2018年末的1760万平方米增至2020年末的2430万平方米，签约总建筑面积由2970万平方米增至4230万平方米，复合年增长率为17.5%、19.3%。

2018年-2020年，海悦生活在大湾区分别管理总建筑面积分别占在管物业总建筑面积的约59.2%、56.5%及55.0%；期间，海悦生活来自大湾区的物业管理服务营收贡献比均在55%以上。

海悦生活签约建筑面积明细，图片来源：海悦生活招股书

在海悦生活4230万平方米的签约总建筑面积中，由独立第三方开发商开发的项目的签约建筑面积仅为8.3386万平方米，占比0.19%，这也是海悦生活在这三年期间，唯一增加的一个独立第三方签约项目。

2020年该第三方签约项目还未产生收益，“过去所有产生收入的项目均为海伦堡及其合营企业及联营公司开发的物业项目”在物业管理服务取得的收益中，招股书中如此说道。

2000万元引战投，母公司创始人持股97%

招股书显示，海悦生活的历史可追溯到1999年，由海伦堡创始人黄炽恒成立的广州海伦堡物业。2019年，海伦堡为分拆物业上市开始了一系列的内部重组动作。

同年3月，海伦堡成立了本次此次的上市平台海悦生活。彼时，海伦堡物业由黄炽恒和其儿子黄博文，透过海伦堡集团、广州蕊航、广州增航，间接持股97.4%和2.6%。

同年11月，海伦堡物业以2000万元的代价，出售海伦堡物业的直接控股公司广州增杭3%股权，引入投资人殷明（由其全资控股公司宇浩持有）。

2020年2月，海悦生活全资控股的广州海汇，以1000万元收购了广州蕊航全部股权；一个月后，海悦生活又间接收购了宇浩全部股权。与此同时，海悦生活向黄炽恒和殷明全资控股的离岸公司配发及发行股份，至此，黄炽恒和殷明间接持有海悦生活97%和3%的股权。

海悦生活股权架构，图片来源：海悦生活招股书

殷明无疑是本次上市重组中的一个关键人物，招股书称，在2016年前后，殷明因过往投资相关业务往来而结识黄炽恒，在受到黄炽恒投资机会介绍后，决定投资海悦生活。

“殷明在房地产相关行业拥有近18年经验，曾于房地产相关领域进行少数股权投资。”海悦生活称。

虽然在股权方面，黄炽恒的儿子黄博文并未有持股体现，但现年27岁的黄博文，担任海悦生活执行董事兼董事会主席、总经理，负责公司的整体业务方向和战略发展。

公开资料显示，黄博文毕业于美国康奈尔大学，理学学士学位。在海伦堡官方网站于2020年12月7日披露的《海伦堡牵手大唐地产，共创美好未来》一文中，黄博文的职务为海伦堡总裁助理兼酒店集团总经理。

现年45岁的陈春明为海悦生活的执行董事兼副总经理，43岁的肖伶俐为执行董事兼助理总经理。与黄博文不同，此二人是海悦生活的老将。

陈春明在房地产行业拥有18年以上的经验，为香港亚洲商学院工商管理硕士，2002年加入海悦生活从项目经理、区域总经理一路升迁至副总经理；肖伶俐2011年加入海悦生活，直接分管人力资源战略规划、法务及信息化。

海悦生活称，本次IPO募资所得将用于收并购；开发丰富增值服务，提升客户体验和竞争力；升级在管社区的硬件基础设施等。

招股书显示，海悦生活在2018年-2020年的现金及现金等价物分别为2.4亿元、9687万元、3.7亿元，仅在2019年出现了明显下滑；同期，资产负债率分别为86.8%、68.1%和58.1%，持续走低。

值得注意的是，招股书还披露，过去三年，海悦生活就海伦堡中的银行贷款提供担保，总金额分别为13.9亿元、13.54亿元及13.01亿元，而这些贷款均由海伦堡中国集团的物业作担保。

母公司去年销售额783亿，位列房企第56位

相比目前已成功上市的众多物业公司来说，海悦生活的在管规模并不大。作为海悦生活母公司的海伦堡，也曾在2018年10月和2019年5月两度冲刺港股IPO，但均以“失效”告终。

海悦生活2019年5月2日招股书“失效”，图片来源：港交所披露易

据海伦堡在2019年5月提交的新版招股书显示，2016年-2018年，海伦堡营收为142.28亿元、143.56亿元、175.18亿元，复合年增长率7.18%；年内溢利为28.98亿元、19.8亿元、22.56亿元，2017年略有下滑。

期间，海伦堡的毛利润为26.27亿元、33.05亿元、46.33亿元，毛利率为18.5%、23%、26.4%。

新版招股书显示，为了扩大规模在2015年、2016年、2017年,海伦堡共收购了4、9、21家公司股权。在2018年上半年，更是与2017年全年持平。

与之相伴的是在2016年-2018年三年里，海伦堡未偿还借款总额分别为128.74亿元、205.04亿元、283.07亿元，逐年增长；同期，海伦堡的资产负债率由72.12%升至78.65%，净资产负债率由69.4%升至133.7%。

另据招股书显示，截止2018年底，海伦堡未偿还银行贷款为92.86亿元，同比增长38.58%，占未偿还银行贷款及其它借贷总额的32.81%。

截止2019年2月底，海伦堡信托及资产管理融资安排的未偿还总额177.96亿元，占该公司同日借款总额的58.6%。其中，2019年生效的4笔信托融资，年利率分别为12.5%、9.5%、12%以及13%。

此外，海伦堡还保持者较高的借贷水平，如2018年12月发行的10亿元私募公司债券，年利率为7.8％；2019年1月发行的非公开定向债务融资工具，本金总额2500万元年利率13.2％。

数据显示，2016年至2018年海伦堡借款总额的加权平均实际利率分别为8.6％、7.9％、8.8％，融资成本也进一步上升。

上述期间，海伦堡的合约销售额为156.53亿元、248.88亿元、359.73亿元，复合年增长率为31.97%。招股书称，截至2019年1月31日，海伦堡拥有122处不同开发阶段的物业项目，土地储备总量约为2370万平方米。

海伦堡称拟将上市集资用于土地收购以增加土地储备，用于开发现有物业项目(即昆明海伦堡中央广场、中山板芙项目以及中山金色港湾花园)的建设成本以及用作一般营运资金。

不过，在招股书二度“失效”之后，从目前港交所披露的信息来看，海伦堡赴港上市仍无新进展，而是将处于风口的物业公司推向了台前，加入了物企赴港上市热潮中。

据海伦堡官方网站数据显示，截至2020年12月31日，其业务覆盖中国15个省及直辖市的45个城市，共拥有近200个处于不同开发阶段的项目，但并未披露具体的土储面积。

在第三方机构克而瑞披露的房企销售额排行榜中，海伦堡2019年和2020年的全口径销售额为532.5亿元、783.9亿元，位列第63位、56位。