保利地产2020年营收净利微增、分红比列下调，首入5000亿阵营重回“前三”未果

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出品 | 搜狐财经

作者｜吴亚

“过去的一年，如果用一个年度汉字来高度概括行业的特征，那就是‘新’！”这是《保利2020-2021年房地产行业白皮书》卷首语中的定调。

和往年一样，保利发展仍是头部房企中最晚披露年报的。4月20日，保利地产(SH:600048，全称为“保利发展控股集团股份有限公司”)披露2020年年报，并通过上证e互动平台举行2020年度网上业绩说明会，总经理刘平，财务总监周东利，副总经理潘志华，董事会秘书兼董事长黄海出席。

2020年，保利地产销售额实现新跨越，首度跻身“5000亿俱乐部”，延迟一年之后终于达标了“345”战略。而自2013年被万达集团超越之后，保利地产虽为重回“前三”攻坚多年，但至今仍位居第五。

销售业绩创新高之际，保利地产2020年净利仅微增3.54%；年内斥资2113亿元拿地，令其经营现金流同比下降；分红比列的下调，则令投资者意外和不解。

而随着今年3月“宋广菊从保利集团退休”的消息官宣，围绕着宋广菊以及保利地产接班人的问题也被推向台前。

“未来三年分红率下调为不低于25%”

2020年，保利地产营收2432.08亿元、净利润400.48亿元、归母净利润289.48亿元，分别同比增长3.06%、6.64%、3.54%。

往期数据显示，2019年保利地产上述三项盈利指标的同比增速分别为21.29%、43.61%、47.9%，均明显高于2020年的同比增速。

在增长放缓的同时，保利地产也碰到了地产行业普遍出现的利润率下降问题。2020年，保利地产整体毛利率为32.59%，同比下降2.38个百分点。

分行业来看，其他业务（物业管理、建筑、租赁等）毛利率下降了8.2个百分点；分地区来看，华东地区业绩低迷，2020年营收467.92亿元降9.44%；毛利率20.28%同比减少10.7个百分点，为六大区域最差。

保利地产在年报中解释称，2017-2018年获取的高地价项目成为结转主力，相应拉低利润率水平。随着合作项目增多并逐步进入结转期，公司实现投资收益 61.41亿元，同比大幅增长65.91%。

“公司本年税金等支出的减少有效对冲了毛利下滑的影响，2020年公司净利率为 16.47%，同比增长0.56个百分点。”其表示。”年报数据显示，2020年保利地产应缴税费下降了54.5亿元以上，金额超过净利润的1/8。

不过，2020年保利地产销售费用、管理费用、财务费用、研发费用均同比增长。其中，研发费用12.60亿元，同比增长2140.49%，其表示系报告期内公司研发支出归集方式变化。

在增速放缓、利润率下降的同时，分红数额和分红率下降则更直接地打击了投资者的积极性。

随着年报一起披露的保利地产《2020年度利润分配方案》称，2020年公司每股派发现金红利 0.73 元，合计拟派发现金红利87.38亿元，占2020年度归母净利润的 30.18%。

虽然该分红比例在上市公司中不算低，但与2019年度相比下降了近5个百分点。在2019年年度利润分配方案，保利地产每10股派发现金红利8.20元，分红率为35%达历史高位。

而根据保利地产同日发布的《2021-2023年股东回报规划》2021-2023 年公司每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于25%；此前在《2018-2020年股东回报规划》中，保利地产设定的分红比率为不低于30%。

换言之，保利正在调低分红，35%的高分红率短期或不会再出现。

对此，保利地产总经理刘平在业绩说明会上称，分红方案及回报规划是结合行业政策、经营需要而制定，“在‘三道红线’、‘集中供地’等政策下，公司结合经营资金需求和股东即期回报平衡制定了2020年度分红方案”。

财务总监周东利则进一步解释称，随着“三道红线”等系列政策的出台和落地，降低分红、适当提高自有资金储备规模，是为了保持持续发展能力，为股东创造价值。

但分红降低还是让投资者意外和不解，4月20日保利地产收报14.12元/股，跌幅达3.09%；同日，A股房地产板块整体下跌0.29%，其中40家上涨、88家下跌，保利发展位居跌幅榜第5名（粤泰股份、*ST新光、*ST经开、海航投资分列跌幅榜前四位）。

斥资超2千亿拿地，销售增速创近四年最低

除了支撑未来发展的战略考量，现金流的大幅下降也是保利地产2020年降低分红比例的重要原因。

截至2020年末，保利地产经营活动产生的现金流量净额为151.5亿元，同比下降61.31%，主要系“项目投资规模增加，支付合作单位往来款增加”。

具体来看，保利地产2020年经营活动现金流入从2019年的3530.52亿元，增至4105.13亿元，但同期保利地产经营活动现金流出增长较大。

其中，增幅最显著的是“客户贷款及垫款净增加额”，从2019年的1.75亿元增长到13.21亿元，同比增长652.65%；而增长值最大的是支付其他与经营活动有关的现金，比2019年增长366.51亿元，主要系与有关单位往来增长超350亿元。

年报数据显示，2020年保利地产新增项目146个，新增土储计容规划面积3186万平方米，拿地金额2353亿元，分别同比增长19%和51%，远远超过其销售额增幅。

至2020年底，保利地产总土地储备为17096万平方米，其中38个核心城市占比65%；待开发面积7747万平方米，可满足未来2-3年的开发需求。

值得注意的是，2020年保利地产拓展平均楼面地价提升至7388元/平方米，相比2019年增长27%，主要系保利所拿土地集中在核心城市，使得取地成本大幅提高。

年报显示，保利地产全年38个核心城市拓展金额占比达83%，同比提升4个百分点，新增货量中住宅类占比约85%。

不过，保利地产在年报中称，2020年公司拓展溢价率为13%，低于行业平均溢价率水平，“下半年因为土地市场趋于理性，三、四季度拓展金额占全年总投入的65%”。

根据中指研究院披露的《2021年1-3月中国房地产企业拿地金额与面积TOP100》榜单，今年1季度，保利发展拿地金额为269亿元，仅次于绿城排名第二位，但拿地面积排在行业第一位。

虽因大手笔斥资拿地使得经营现金流下降，但保利地产还是处在“安全”的边界内。2020年，保利地产新增直接债务融资83.1亿元，平均成本3.60%；截至2020年末，保利地产全年平均债务融资成本4.77%，较2019年末下降18个基点。

同期，保利地产期末现金及现金等价物余额为1453亿元，同比增长4.53%；足以覆盖47.77亿元的短期借款，及一年内到期的非流动负债597.99亿元。

截止2020年末，保利地产资产负债率78.69%，剔除预收账款资产负债率68.74%；净负债率56.55%，现金短债比1.82，均符合“三道红线”中绿档企业标准。

大手笔拿地背后，与保利地产的规模诉求密不可分。2020年，保利地产实现合同销售额5028.48亿元，同比增长8.88%，首度迈入5000亿阵营；签约面积3409.19万平方米，同比增加9.16%。

其中，一二线城市及38个核心城市为保利地产贡献了74%和 75%的销售额，珠三角及长三角销售合计占比达52%。

从1992年成立到1999年保利花园开盘，早在2012年时，保利地产就以1017.39亿元的销售额首度跻身房企“千亿俱乐部”，并位居行业前三（仅次于万科、绿地）。

次年，保利地产实现销售额1252.89亿元，同比增长23.15%，但却被万达集团超越，跌出了TOP3；之后的2014年至2020年间这7年间，保利地产销售额由1361亿元增至5028亿元，复合年增长率达20.52%，但均无缘前三。

早在2017年12月的股东大会上，保利地产董事长宋广菊就曾明确表示：“未来两到三年，要重回行业前三”；彼时，保利地产还抛出了“2017年冲刺3000亿，三年内突破5000亿”的“345”战略，即2017年销售额实现3000亿元，2018年实现4000亿元，2019年实现5000亿元。

在2019年举行的股东周年会上，宋广菊再表决心：回前三，是一个3至5年的目标。

第三方机构克而瑞公布的2020年房企销售额排名中，保利地产位列第五位，与2019年的行业排名一致；但同期8.88%的销售增速，为自2016年以来的最低值。

回应宋广菊“退休”：目前管理层暂无变动

2021年，保利集团的高层换帅引发行业关注。据3月24日国务院国资委官方网站发布的消息：宋广菊退休，免去其保利集团副总经理，而宋广菊还担任保利地产董事长职务。

年报显示，宋广菊现年60岁，自2010年5月任保利地产董事长至今，终止任期为2022年10月30日；其为工商管理硕士，高级工程师，于1993年进入保利地产工作，历任办公室主任、保利集团副总经理等职务。

年报称，宋广菊薪酬由国务院国资委核定，其2020年度薪酬尚未确认；2019 年薪酬总额为78.84万元。

按照年报所披露的信息，宋广菊在保利地产的任期还有一年多的时间。但在业绩会上，已有投资者提问：“宋总会继续履职到任期结束吗？传闻总经理刘平会接任，这个消息是否属实？”

对此，保利地产董事会秘书黄海表示：目前公司管理层暂无变动，生产经营活动均正常，如有披露事项公司将按照规定进行公告。

其还表示，公司管理层多年来保持稳定，项目运作经验丰富，且集体决策机制成熟完善，正常的人事变动对公司经营的影响有限。

业绩会上，还有投资者就“保利进入行业前三的目标能否实现”的提问。对此，保利地产总经理刘平回应：“追求卓越是公司经营理念之一，公司一直努力扩大经营规模、提高经营效益，保持行业领先地位。”

刘平续指称，保利地产已连续多年实现“行业前五、央企第一”，在产品、品牌、融资等方面均具备领先优势，并努力保持行业领先地位。