绿城中国的变与不变：人事频变两高管离任，包袱难甩连续四年计提减值54亿元

出品 | 搜狐财经

作者 | 岳家琛

3月23日下午，绿城中国召开2020年度业绩发布会。

“房地产市场已经到了顶点。”绿城中国董事会主席张亚东在业绩会上这样表示。

根据此前发布的年度业绩报告，绿城中国2020年度总收入约657.83亿元，同比增长6.8%；年内利润约57.63亿元，同比增长46.5%，其中股东应占利润37.96亿元，同比增长53.1%。

回顾一年前，由于连续计提存货减值，两位小股东在业绩会上向管理层发难。彼时绿城中国董事会主席张亚东对于绿城的历史遗留问题表示：“最痛苦的事情就是改变不了过去。”

“再给我们一点时间。”张亚东彼时说。

一年过去了，绿城变了哪些，不变的又有哪些？

周连营离任，或因与另一名董事意见不合

与一年前相同，绿城中国的业绩会仍然通过线上方式召开。不过，屏幕另一边，参加业绩会的管理层面孔却发生了变化。

其中，2020年3月的业绩会上，一共有5位高管出席了业绩发布会，张亚东左右两侧分别坐着绿城中国的两位执行董事周连营和郭佳峰。

而今日，只有3位高管出席了年度业绩发布会，分别是张亚东、郭佳峰和绿城中国董事兼执行总裁耿忠强，而周连营则消失在公众视线之外。

就在业绩会召开前一日，绿城中国发布公告称，周连营被免去董事职务，由不少于四分之三在任董事签署书面通知免职。

此外，绿城中国另一名董事刘文生也同时被免职。资料显示，周连营与刘文生均为中交系出身。

绿城公告解释称，董事会认为上述人事安排有助于绿城与中交集团的良好沟通，有利于公司整体经营和发展。

值得注意的是，绿城中国的公告还披露，周连营曾指出对其中一名董事的意见，而该意见经审核后，被认为与事实不符。

绿城董事会名单中，包括张亚东、刘文生、郭佳峰、周连营、耿忠强、李骏6名执行董事。一下子换掉三分之一执行董事，这或揭开了绿城内部人事问题的冰山一角。

不过，目前传出的公开信息也仅局限于此，绿城表示，除上述披露内容外，公司并不知悉刘文生、周连营各自与董事会有任何分歧。

资料显示，周连营在绿城任职仅一年多，此前是中国交通建设物资采购管理中心总经理，2019年7月调至绿城。

而刘文生为2015年中交集团入主绿城的资本操盘手，此前曾任中交董秘兼总经济师。

三年三任行政总裁背后

目前，除董事会主席张亚东外，绿城原先高管团队剩余的三位执行董事，其中一人有中交背景，两人是宋卫平时代的“老绿城人”。

耿忠强此前为中交地产总裁，在2019年7月宋卫平退休时来到绿城。

而执行董事兼副总裁李骏是“老绿城人”，李骏早在2008年11月便加入绿城，历任大连绿城房地产开发公司总经理，以及东北区域、北京区域总经理。

郭佳峰早在2000年便加入绿城，是绿城创始团队的大将。

2006年7月至2015年3月期间，郭佳峰担任绿城执行董事和绿城房产集团执行总经理，负责过浙江舟山、湖南长沙、新疆等地的业务开发。

然而在随后的“融绿大战”时，郭佳峰离开绿城自立门户，直到2019年7月份，郭佳峰重回绿城。

目前，刘文生与周连营的简历资料已经在绿城中国官网被摘下。而另外，董事会主席张亚东在过去一年亦发生了身份变动。

去年12月18日，绿城中国发布公告称，张亚东已辞去公司行政总裁职务，继续担任董事会主席。辞任后，行政总裁交由“老绿城人”郭佳峰担任。

从2018年8月到2021年，绿城在短短不到三年内，换了三任行政总裁。

三年前，张亚东从“绿城老人”曹舟南手上接任执行总裁；三年后，张亚东将执行总裁职位交回“老绿城人”手中。张亚东曾表示，郭佳峰是他“三顾茅庐”请回绿城的。而在业绩发布会时，张亚东也将更多回答问题的机会给了郭佳峰。

“鉴于当前良好发展形势，对董事会主席与行政总裁的职责分工予以充分明确，以更有利于发挥张亚东及郭佳峰在董事会运行及公司管理上的共同合作及各自优势。”绿城彼时对职务调整这样表示。

根据最新发布的消息，绿城中国委任吴文德、洪蕾为执行董事，填补了刘文生与周连营二人离任后的空缺。资料显示，吴文德、洪蕾均为中交系高管。

公开资料显示，吴文德曾担任中农信房地产公司副总工程师，中国交通建设集团有限公司投资管理部副总经理等职务。洪蕾曾担任中国住房投资建设公司总法律顾问兼综合办公室主任，中国交通建设集团有限公司董事会办公室副主任等职务。

净利润增46.5%，毛利率下降1.7个百分点

除了管理团队外，绿城变化的还有利润表现好转。

2020年年度，绿城中国取得收入657.83亿元，同比增长6.8％；年内利润57.63亿元，同比增长46.5％。

不过计算可知，绿城中国净利率仅8.76%。此外，绿城中国毛利率出现下滑。财报显示，去年绿城中国实现毛利155.73亿元，与2019年基本持平；毛利率为23.7％，较2019年下降1.7个百分点。

对于毛利率下降，绿城中国执行董事耿忠强指出：“下降主要的原因是由于限价影响，绿城的品牌溢价不能得到充分的体现，另外就是由于过去有土地红利的项目在逐步地减少。”

耿忠强认为，毛利率下降是整个行业的趋势。“目前已售未结转金额是2532亿元，权益部分是1383亿元，整体的毛利率是20%左右。”耿忠强表示。

另外，绿城中国持续计提减值的情况并没有改变，这也是其净利率偏低的原因之一。

2020年度，绿城计提减值13.34亿元，其中房地产业务减值4.78亿元，多针对各地在开发业务；非房地产业务减值8.56亿元，包括足球俱乐部、建筑拆除等。

绿城中国2019年进行了13.76亿的减值计提。过去四年，绿城中国的减值拨备总额约54.25亿元。

去年实现销售额2892亿元，2021年销售目标为3100亿

从销售表现上来看，去年全年，绿城实现销售额2892亿元，同比增长43%，完成全年目标的116%，位列销售排行榜第八位，重新回到前十。

整体来看，绿城全口径销售增长突出，但权益占比并不高。数据显示，2020年绿城权益销售金额仅为1194亿元，占比41.3%，低于行业平均水平。2020年，绿城非控股股东权益为317亿元，而归属本公司股东权益为322亿元，两者几乎持平。

“这其中，团队是一大考虑因素。降低权益占比，多做项目，可以实现培养团队的目的。”郭佳峰表示。

负债方面，绿城中国剔除预收款后的资产负债率为72％，较上年同期下降约7个百分点，但仍超出70％阈值。

土储方面，2020年，绿城中国在41座城市新增项目85个，总建筑面积约2041万平方米，同比增加65％；预计新增货值人民币3288亿元，同比增加60％。

“我们好久没有在公开市场上拿到地了，我们主要依靠收并购增加土储。”郭佳峰表示。

郭佳峰称：“今年拿地的预算大概在800亿元左右，这根据集团现金流及收入的情况作出调配，不是一个固定数。”此外，耿忠强指出，截至去年年底，绿城尚有未付清的土地款150亿元。

对于2021年目标，绿城中国董事会主席张亚东表示：“2021年，公司的合同销售目标是3100亿元以上，新增3000亿元以上的土地货值。”

此外，绿城表示，预计到2025年，房地产开发合同销售额目标达到4500亿元以上，在房产代建业务合同额目标达到1500亿元以上，在“绿城+”新兴业务达到400亿元以上。