房地产代理公司迪赛基业IPO：曾在新三板挂牌，上市前“突击”派息5250万

出品 | 搜狐财经

作者 | 岳家琛

2月27日，迪赛基业向港交所递交招股书。

迪赛基业是一家来自宁波的房地产代理公司，主要业务为房地产代理服务、房地产咨询服务，目前业务集中在江浙两省。其大约90%收益来自房地产经纪服务。

迪赛基业的附属公司宁波迪赛曾于2016年在新三板挂牌，后于2020年摘牌。

即将登陆国际资本市场，迪赛基业成色几何？

员工成本1.13亿，占年度收益的55%

从近三年的收入及利润情况来看，迪赛基业的业绩并不稳定。

招股书显示，2018年至2020年，迪赛基业收入分别为2.25亿元、1.84亿元及2.05亿元。净利润分别为2907万元、1227万元及3576万元。

收入来源方面，2020年，迪赛基业89.6%的收入来自房地产代理服务的收益；房地产咨询服务的收益则占6.6%。除此以外，该公司还在2020开始拓展向购房者提供配套装修的服务，该部分收入占3.8%。

由于年内承担的代理及咨询项目数量增加，及向购房者开展装修业务，迪赛基业的收益由2019年的1.85亿元增至2020年的2.06亿元，增幅11.3%。

然而值得注意的是，迪赛基业主营的房地产代理服务的佣金率却持续下滑。

数据显示，2018-2020年，迪赛基业住宅物业平均佣金率从0.87%降至0.63%，商业物业平均佣金率从1.88%降至1.48%。

在此期间，贝壳等企业房地产代理服务的佣金率则在一路走高。根据贝壳找房披露的信息，过去三年一手房佣金率分别为2.53%、2.67%、2.72%。

与其他房地产代理公司一样，员工成本是迪赛基业业务营运产生的最大成本。过去三年，迪赛基业员工成本分别为1.27亿元、1.26亿元及1.13亿元，占相应年度收益的56.2%、68.3%及55%。

除此之外，迪赛基业账上还有大量应收款。数据显示，过去三年，迪赛基业贸易应收款项及应收票据分别为3420万元、5290万元及6590万元。2019年、2020年分别增长了54.68%、24.57%。

针对于大量应收款，迪赛基业计提减值亏损拨备940万元。

迪赛基业表示，由于其向房地产开发商提供服务后收取款项，因而不能保证房地产开发商能及时向其全数付款。

IPO递表前派息5250万，此前三年未派息

招股书显示，迪赛基业实控人为51岁的沙勇，持有74.62%的股份。沙勇是迪赛基业创始人、执行董事、主席兼行政总裁。

外界报道中关于沙勇的个人信息不多。公开信息显示，沙勇曾先后任宁波市音像公司摄像师、鄞县电视台记者、宁波电视台记者。

据界面新闻报道称，沙勇在电视台任职期间，曾做过房产专栏。2001年起，沙勇担任宁波市迪赛控股集团有限公司董事长兼总经理，2015 年11月起，沙勇任迪赛基业董事长。

除了代理业务外，沙勇也曾做过房产开发业务。早年，迪赛开发了洪塘奥林80，这个项目为沙勇赚取了开发业务的第一桶金。在这个项目之后，沙勇陆续开发了迪赛缘园、江山久久、青苹果公寓、宁波财富中心等。

然而随后，沙勇转战房地产代理业务。2011年1月6日，迪赛基业成立前身宁波迪赛房地产销售代理有限公司，4年后则整体变更为宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司。

2016年4月22日，迪赛基业在新三板上市。值得注意的是，在新三板上市期间，迪赛曾因为信披不准确收到内地监管部门的关注函。

中国证监会宁波监管局曾于2019年披露，迪赛基业在2018年年报中披露“公司与客户宁波银亿房地产开发有限公司签订的《高桥镇秀丰村/蒲家村1号居住地块项目销售企划代理合同》”。

经核实，实际合同对手方为宁波银亿时代房地产开发有限公司，其他应收款披露应收蔚军保证金1,075万元，根据相关包销协议，该款项在2018年底性质转为购房款，公司对该款项性质披露不准确。

2020年4月14日，迪赛基业从新三板摘牌，转而筹划赴港上市之路。对其原因，迪赛基业表示一方面是新三板对投资者要求较高，另一方面是新三板交易量及流动性水平较低，影响其以股权或债务方式募集资金。

根据招股书，迪赛基业在IPO筹集资金后，首先要做的，还是持续扩展公司在宁波、苏州及长三角其他地区的市场占有率，同时招聘人才，强化资讯科技系统的建设等。

另外值得注意的是，在上市递表前，赛迪基业曾突击派息达5250万。

赛迪基业的三大现金流中，2020年融资活动现金流净额较2019年骤降1721.7%，其主要原因是期内股东派息约5250万元。

这是赛迪基业近三年来唯一一次派息，派息额约是当期净利润的1.47倍。

现金大幅缩水，这将直接影响迪赛基业资金周转及偿债能力。

2020年，迪赛基业流动比率从1.6倍降至1.2倍，资本负债比率从14.5升至21.2%，其长期偿债能力有所下滑。