朗诗绿色地产旗下物业企业赴港IPO，能否摆脱“破发阴影”？

出品｜搜狐财经

作者｜岳家琛

2021年第四家物业企业正在冲击港股上市。1月25日晚间，朗诗绿色生活在港交所递交招股书。

值得注意的是，近期上市的物业企业均未受到市场热捧。今年以来，已有新希望服务、德信服务、世纪金源服务等物业企业赴港上市，然而多家企业上市首日出现破发。

如果将时间线拉长，2020年10月以来，至少有15家物业企业赴港上市，其中上市首日涨幅超过3%的仅有2家，分别为融创服务和华润万象生活。而合景悠活、宋都服务等上市首日均惨遭破发，有三家企业股价上市当日跌逾20%。

朗诗绿色生活会是下一个破发的物企吗？

去年前9个月净利润0.41亿，低于上市物业企业平均水平

2020年2月，朗诗绿色集团首次传出将旗下物业公司筹备赴港上市。近一年后，靴子也终于落地。

从在管规模看，朗诗绿色生活仅是一个小型物业企业。

招股书显示，朗诗绿色生活的在管总建筑面积为1620万平方米，合计117项在管物业，包括94项住宅物业及23项非住宅物业。

业绩方面，2018年、2019年及2020年前9个月，朗诗绿色生活实现收益分别为3.1亿元、4.33亿元、4.06亿元；毛利润分别为0.83亿元、1.01亿元及1.07亿元。

据此计算，朗诗绿色生活毛利率分别为26.7%、23.4%、26.3%，平均值为25.47%。而近期上市的新希望服务毛利率均值为43.13%，世纪金源服务为33.83%。

2018年、2019年及2020年前9个月，朗诗绿色生活分别实现净利润0.25亿元、0.34亿元、0.41亿元。

克而瑞数据显示，2020年上半年，30家上市物企平均营收为13.16亿元，平均净利润为2.47亿元。

此外，朗诗绿色生活的业务区域分布过于集中。

招股书显示，朗诗绿色生活绝大部分业务集中在长江三角洲。2018年、2019年及截至2020年9个月末，位于长江三角洲的项目管建筑面积分别占总在管建筑面积的90.8%、88.8%及87.1%；

与此同时，去年前三季度，长江三角洲在管物业产生的物业管理服务收益分别占物业管理服务总收益的86.6%。

此外值得注意的是，2020年前9个月，朗诗绿色生活录得经营活动现金流净额-5466.5万元，较2019年末的1.17亿元下跌约146.62%；录得现金及现金等价物净额为-2.75亿元，而2019年末该指标为5.72亿元。

对于经营活动现金净额大幅下跌的原因，朗诗绿色生活解释称，主要由于贸易应收款项因季节性波动而增加8170万元。

“若干客户因付款偏好而倾向在年末支付其物业管理费。”朗诗绿色生活这样表示。

另外需要注意的是资本负债比例。2018年、2019年及截至2020年9月30日，朗诗绿色生活的资本负债比例分别为459.8%、874.2%以及227.5%。

此外，2018年、2019年以及2020年前九个月，朗诗绿色生活流动比率分别为2.7、1.8以及1.1。

流动比率是流动资产对流动负债的比率,用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前,可以变为现金用于偿还负债的能力。流动比率越低，说明企业资产变现能力越弱，短期偿债能力也越弱。

对母公司依赖小，超四成在管面积来自第三方项目

不过，“小”的朗诗绿色服务也有“美”的一面。

与多数上市物企严重依赖母公司不同，朗诗绿色生活服务对母公司朗诗绿色集团的依赖性十分小，主要靠自身市场化开拓能力进行业务扩张。

截至2020年9月，朗诗绿色生活来自独立第三方的项目在管面积为696.5万平方米，同比增长60.89%，占总在管面积比重达42.9%，较2018年提升26.3个百分点。

相比之下，近期递表的荣万家、新希望服务以及世纪金源服务，来自第三方项目在管面积比重分别仅为4.6%、0.3%及25.3%。

与此同时，朗诗绿色生活总在管面积增速亦较快，2018年末，朗诗绿色生活总在管面积为910万平方米，到2019年末，增加至1500万平方米。截至去年三季末，已达到1620万平方米。

收入方面，朗诗自身开发项目对朗诗绿色生活收益的贡献总额在过去三年基本持平，但占比逐渐降低。

2018年、2019年及2020年前9个月，朗诗绿色生活收益中，来自于朗诗自身开发的项目分别为1.45亿元、1.66亿元及1.40亿元，分别占物业管理服务产生收益的73.1%、55.8%及47.2%。

二手房代理服务受物业企业青睐

招股书显示，朗诗绿色生活目前收益主要来自三大业务，包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。

2020年前9个月，朗诗绿色生活的物业管理服务收入2.97亿元，占总收入的73.1%；非业主增值服务收入0.74亿元，占比18.3%；社区增值服务0.35亿元，占比8.6%。

其中，社区增值服务板块增长速度最快。2019年该板块营收3756.2万元，同比增长54.1%；2020年前9月同比增长41.14%。

其中，为社区增值服务贡献了相当大的收入来源的是二手房物业代理服务。2019年底，朗诗绿色生活服务取得有关经纪牌照后，开始提供二手房物业代理服务。

值得注意的是，近期已有多个房企开始重视二手房物业代理服务，即在所管理的住宅小区内，提供二手房租售业务，同传统房屋中介“抢蛋糕”。

1月26日，据龙湖集团官方披露，将依托物业管理板块，新增房屋租售业务航道。不仅如此，目前恒大、万科、碧桂园、绿城、保利、旭辉等头部物业企业都对房屋租售业务有所布局。

多个物业企业发力二手房租售，或因为二手房代理服务拥有极高的毛利率。朗诗绿色生活招股书显示，在2020年前9月，在二手房代理服务助力下，该公司社区增值服务毛利率为68.9%，较2018年提升7.9个百分点。

剥离科技系统运营业务，募集资金用于战略收购

招股书显示，朗诗绿色生活是朗诗绿色地产集团旗下物业管理企业。朗诗绿色地产集团董事长田明持有朗诗绿色生活53.54%股份。

早前，朗诗绿色地产直接持有朗诗物业管理。随后，朗诗绿色地产向SouthernCityHoldings转让其于朗诗物业管理的1%股权，并向朗鸿管理转让其于朗诗物业管理的99%股权。

与此同时，朗诗绿色生活还将一些不重要的业务移出上市公司。2015年底，朗诗绿色生活开始缩减科技系统运营业务的运营规模，将资源集中于物业管理业务。

“董事会认为科技系统运营业务有别于物业管理业务，两者之间在性质上迥然有别。”朗诗绿色生活表示。

2021年1月，朗诗绿色生活服务完成了向朗诗设施转让科技系统运营业务。

上述操作完成后，朗诗绿色生活完成了上市架构的调整。

针对IPO募资用途，朗诗绿色生活招股书显示，所得款项将用作战略收购及投资，及进一步升级数字化智能系统的软硬件、加强客户数据安全及设立战略分析平台、开发及升级内部管理系统等。

此外，部分款项海将用作持续激励，招聘人才以加强人力资源管理。