禹洲集团业绩三年翻番，市值却缩水过半，跨入“千亿俱乐部”后何去何从？

出品 | 搜狐财经

作者 | 岳家琛

“规模是一定要的，规模决定了江湖地位。”禹洲集团董事局主席林龙安在一次媒体会上曾这样表示。

如今，禹洲集团终于如愿以偿。根据1月7日晚间禹洲集团发布的2020年12月份未经审核营运数据显示，2020年全年，禹洲集团及其附属公司、联属公司累计实现销售金额1049.67亿元，销售面积626.46万平方米。

这意味着，禹洲首次获得了“千亿俱乐部”的入场券。在此前的2019年业绩发布会上，禹洲集团董事局主席林龙安表示，2020年禹洲将向着千亿目标迈进。按此计算，禹洲集团完成了全年目标。

为了地产江湖，禹洲集团可谓“不惜一切”。如今站在千亿销售额之上，禹洲面临着众高管离职、债务陡增、利润率下滑等一系列挑战。

未来，禹洲将向何处去？

市值154亿，仅相当于两个月销售额

2021年1月8日，这是禹洲地产公布全年1049.67亿销售额，跻身“千亿俱乐部”。然而，市场并未给予积极回应。

今日，房地产板块迎来普涨，但禹洲集团却下跌0.73%。根据目前股价计算，禹洲集团总市值154.3亿港元，仅相当于其两个月销售额。数据显示，禹洲11月和12月两个月合计销售额163.52亿元人民币。

将时间拉长，禹洲集团近三年股价跌幅达56%。市值由三年前的351亿港元，跌去近200亿港元。

过去三年，也恰是禹洲销售额猛增的三年。2018、2019、2020年，禹洲的销售额分别是560亿、751亿、1049亿。然而，市场却对禹洲集团“用脚投票”。而相比之下，同样规模快速扩张，并在2020年跻身千亿的龙光集团，过去三年股价涨幅约为68%。

其中原因在于，禹洲集团为了追求千亿销售额，放弃利润增长。在股吧，一些投资者批评禹洲集团“只要面子、不要里子”。

2020年上半年，禹洲集团在实现营业收入140.06亿元，同比增长20.36%，归母净利润仅有10.19亿元，同比减少37.81%。

与此同时，禹洲毛利率和净利率分别为23.39%和11.07%，同比分别下降3.6个百分点、5.32个百分点。

这看起来并不符合禹洲领导层一直强调的“追求利润”的原则。

2017年，禹洲集团提出“区域深耕，全国领先”的发展战略，并明确三年后实现千亿销售额。但与此同时，禹洲董事局主席林龙安在2017年全年业绩发布会上亦表态：“我们更看重的是盈利。”

2020年春天召开的业绩会上，林龙安再度强调，禹洲不过分追求规模，而追求有盈利的增长。

但事实上，规模和质量仍然成为一个单选题，而禹洲选择了前者。

在冲击千亿的道路上一路狂奔，已影响到了禹洲集团的财务状况。融资成本居高不下、增收不增利等顽疾，未来均成为对禹洲集团的挑战。

利息支出为净利润的1.7倍

2017年，禹洲集团按下3年冲击千亿销售规模的启动键。在今年严峻的市场背景下，不少房企主动调低经营目标，而禹洲仍坚定冲击千亿。

为了拼尽全力完成既定销售目标、继续追求规模上的扩张，禹洲选择了牺牲利润，让本就不高的利润率雪上加霜。

追求规模进程中，禹洲集团的销售规模增速不可谓不快，从2016年的232亿元，到2020年的1049亿元，四年时间内增长了352%，但盈利能力却几乎始终处于下降状态。

2016-2019年期间，禹洲毛利率分别为36.27%、35.4%、30.72%、26.21%，并在2020中期进一步降至23.39%。

负债方面，截至2020年中期，禹洲集团负责总额高达1367.47亿元，资产负债率81.52%，同比猛增175.64%。

2019年，禹洲总借贷规模达到556.69亿元，当年资本化利息支出41.57亿元，超过当年36.06亿元的归母净利润。2020年前6个月，禹洲资本化利息支出17.92亿元，同比增长15.76%，为归母净利润的1.7倍。

与此同时，穆迪、标普下调了禹洲集团评级。标普认为，禹洲集团的去杠杆化前景仍不明朗，未来收入增长可能会放缓，预计未来12个月内不会得到恢复或改善。

自2016年发起扩张后，禹洲集团的投资活动现金流量逐年暴增。2016-2019年，该项指标分别为-79.54亿元、-101.57亿元、-15.88亿元、-189.44亿元。同期，禹洲集团筹资活动现金流量分别为63.15亿元、73.14亿元、98.79亿元和253亿元。

拿地投入超营收，少数股东权益猛增

禹洲于1994年创立于厦门，从2004年起，禹洲开始版图扩张，在上海、合肥等地相继落子，完成了从“区域型房企”向“全国性房企”的转变。2009年，禹洲地产在港交所上市。

2016年，禹洲集团将公司总部从厦门搬迁至上海。随后开启了从232亿销售额向千亿的竞逐。

2018年，禹洲集团通过招拍挂、合作开发等多种方式入手30块土地，新进入北京、重庆、佛山等9个城市。2019年，禹洲集团的拿地投入，再一次超过了当年的公司营业收入232.4亿元。数据显示，2018年、2019年，禹洲集团的拿地投入分别为80.52亿元、244.4亿元。

相应的，禹洲集团的土地储备从2015年的856万平方米，增长至2019年的2012万平方米，相当于此前的2.35倍。

从2017年到2019年，禹洲的平均拿地成本分别为5697元、4812元和6074元，而2020年上半年则为6642元每平方米。

禹洲通过收并购获取了大量土地，其中最引发关注的是2020年7月接手李嘉诚的“地王”项目。通过参股、合作开发等模式大举扩张后，禹洲集团的少数股东权益增速显得十分醒目。

财务数据显示，禹洲少数股东权益占比从五年前的5.88%逐步攀升至2019年的20.21%。

2020年上半年，禹洲集团的少数股东权益占总权益比重为25.91%。

2015年，其少数股东权益为6亿元，至2019年该项指标达到了58亿元，增长近9.67倍。同期，禹洲集团归属母公司股东的权益规模从96亿元增长至229亿元，增长仅2.38倍。

人事变动频繁，高管任职1至2年即跳槽

伴随着一路激进扩张，禹洲集团的人事变动可谓频繁。不少高管任职1至2年便跳槽。

近期，业内消息称，禹洲集团执行总裁许珂将于2021年2月份离职，对此，禹洲表示尚未掌握相关消息。

许珂加入禹洲集团的时间是在2018年。彼时，其主要负责禹洲的投资运营和营销，担任副总裁。而后，许珂又升任为禹洲集团执行总裁。在此之前，他在万科、阳光城、泰禾等房企工作。

许珂任职期间，禹洲集团的销售增长表现不俗。根据禹洲集团财务报告显示，2018年和2019年，禹洲集团实现销售额分别为560.03亿元和751.15亿元，分别同比增长39%、34%。

近三年来，禹洲高管团队经历了高频度地调整。

2019年年末，原招商蛇口华南区域负责人萧睿加盟禹洲，负责投资工作。外界猜测，许珂离职后，萧睿大概率为接棒者。如果传言为真，萧睿将成为又一个入职不满两年即担任执行总裁的禹洲高管。

此外2019年7月，禹洲集团原财务总监黄展鸿宣布离职。黄展鸿曾于禹洲地产担任财务总监兼公司秘书，负责境内外公司债发行、公司收购、集团审计、中期评阅，引入重要战略股东、帮助公司获取国际有名分析师覆盖研究所报告。

黄展鸿2018年1月加入禹洲地产。2019年7月7日，禹洲地产发公告称，黄展鸿因寻求其他商机而请辞公司首席财务官及公司秘书等职务，其与禹洲地产董事会并无意见分歧。