招商蛇口“70亿收购案”终止：仍对南油集团持股76%，前9月归母净利润跌57%

图片来源：招商局蛇口工业区控股股份有限公司官方网站

历时近6个月，11月15日，招商蛇口(SZ:001979)最终公告宣布，终止其70亿元收购南油集团24%股权的交易计划。

“基于目前宏观环境变化等原因，现阶段继续推进后续程序的条件具有不确定性，经审慎研究，公司与深投控均决定终止本次交易事项。”招商蛇口在公告中，如此解释本次交易终止的原因。

从最早的5月31日公告算起，虽先后经历了险资（平安）、国资（深投控）的定增收购方案，但最终招商蛇口收购南油集团部分股权事项还是“告吹”了。

不过，尽管本次交易宣告终止，但目前招商蛇口仍直接持有南油集团76%股权。

收购“告吹”，招商蛇口仍对南油集团持股76%

在11月15日的公告中，招商蛇口宣布，将终止以发行股份、可转债的方式向深投控购买其持有的南油集团24%股权事项，与深投控签署本次交易终止协议，并向中国证监会申请撤回相关申请文件。

公告一出，这场已筹备近6个月的收购事项，被画上句号。

图片来源：企业公告

最早于5月31日，招商蛇口首次宣布拟以发行股份、可转换公司债及支付现金的方式向深投控购买其持有的南油集团24%股权，并就此向中国平安旗下的平安资管定增募资。

彼时，招商蛇口在公告中表示，交易完成后，南油集团将成为其全资下属公司，有利于增加公司对前海自贸的权益比例，增加公司享有的前海片区资源价值。

7月12日，招商蛇口公告宣布购买南油集团24%股权定价70.35亿元，另向平安资管定增价格调整为15.77元/股，总代价35.17亿。

但9月13日，中国平安公告宣布，由于目前资本市场环境的变化，经平安资管与招商蛇口友好协商，双方同意终止关联交易，并互不承担违约责任。

中国平安官宣“分手”之后，招商蛇口随即公布调整后的收购方案，即取消向平安进行定增配股募集资金安排，原向深投控支付的现金对价转为上市公司以发行股份的方式支付，其他内容维持不变。

调整后的方案显示，招商蛇口将以发行股份、可转换公司债的方式向深投控购买其持有的南油集团24%股权。其中，发行股份、可转换公司债方式支付的对价分别为36.9亿元和33.4亿元元，分别占本次交易对价的52.5%和47.5%。

仅10天后，在9月23日，招商蛇口调整后的重组并购方案，便获证监会无条件通过。

但令人意外的是，最终招商蛇口没能等来证监会的正式批文，而是在11月15日，以一纸公告突然宣告交易结束。

不过，招商蛇口也在公告指出，此次交易终止后，前海自贸投资仍保持股权架构现状，不影响公司对前海自贸投资的控制及推进前海的开发建设。

“去年，前海土地整备及合资合作完成后，相关开发建设稳步推进。今年，启动区项目已陆续竣工，部分入伙，其余地块也正在逐步推进建设。”招商蛇口如此说道。

图片来源：深圳市南油(集团)有限公司官方网站

南油集团官方网站显示，公司成立于1984年8月，现位于深圳市前海蛇口自贸区，注册资本5亿元人民币，管理资产246亿元，参资和控股企业4家。

南油集团主要致力于大健康产业、自贸创新产业、大数据产业和深圳前海权属土地的综合开发，目前在前海拥有23万平方米权属土地。

此外，南油集团在2004年历经重组后。重组之后，南油集团由招商蛇口持有76%股权，由深圳国资委旗下深圳市投资控股有限公司持有另外24%股权。

换言之，虽然本次定增收购资产方案终止，但招商蛇口目前直接持有南油集团76%股权，依然对南油集团实施控制，也并不影响招商蛇口对前海土地的整体控制。

前9月营收增96%，资产负债率降至68%

招商蛇口在公告中，用“宏观环境”变化解释了此次交易终止的原因，且未提及其他方面。

一位不愿具名的业内人士告诉搜狐财经，股权融资作为上市企业最直接的融资方式之一，房地产行业也不例外。

“如阳光城定增引入泰康人寿、格力地产定增收购珠海免税集团等案列，都让市场看到积极的信号。但没想到，市场风向突然就改变了。”这位业内人士如此感慨道。

11月13日，中国银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》（以下简称“通知”），规范保险资金直接投资未上市企业股权行为，加大保险资金对各类企业的股权融资支持力度。

通知明确要求，禁止保险资金投资直接从事房地产开发建设的标的企业，包括开发或者销售商业住宅。

图片来源：中国银保监会官方网站

“随着疫情好转和金融政策收紧，房企或许将面临更严格的政策环境，对重点房地产企业的资金监测和融资管理，或许会更加严苛。”这位业内人士说道。

另据媒体公开报道，今年8月，银行限制开发商融资的“三条红线”正式出街，并将于2021年1月1日起全行业全面推行。

具体为：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 ，此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

今年10月末，银保监会信托部还向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，主要针对房地产信托业务的持续合规监管情况、风险防范化解情况及落实整改问责情况，要求各银保监局于11月30日前将排查情况上报。

而对于招商蛇口来说，事实上，南油集团已是招商蛇口控股的公司，并已实现并表。

不过，前海土地的开发周期较长，土地价值兑现尚需时日，短期内对招商蛇口的业绩影响并不明显。

在今年4月举行的2019年度业绩发布会上，招商蛇口董事长许永军就曾透露，对于前海土地，招商蛇口计划8-10年开发完毕，总建筑面积500多万平方米，分为可售物业及持有物业，具体根据公司铺排而定；蛇口太子湾170万平方米的建面，已经基本完成了1/3多，未来的三四年将按照进度完成开发。

而招商蛇口接下来需要面对的问题，不仅仅是定增重组的终止，“提振业绩”或也是更加现实的问题。

往期财报显示，招商蛇口过去四年合同销售额分别为575.8亿元、739.34亿元、1127.79亿元、1705.84亿元、2204.74亿元，呈逐年上升的态势。

但从合同销售额同比增速来看，2019年仅为29.25%，较2018年下降22个百分点。

上述期间，招商蛇口营业收入同比增速分别为8.21%、29.15%、18.69%、16.99%、10.64%，呈现波动中下降趋势。2019年招商蛇口扣非净利润，同比增速为-14.55%。

最新财报则显示，2020年前三季度招商蛇口“营收大增，但业绩大降”。

其中，营业收入501.2亿，同比增长96.2%；实现归母净利润21.9亿，同比下降57%，降幅较去年同期（-38.46%）扩大。毛利率为24.3%，同比降低11.7个百分点；净利率为6.8%，同比降低16.0个百分点。

对此，招商蛇口解释称，主要源于公司结转毛利率大幅下降和投资收益同比大幅下降。

其中，公司投资性收益 7.6 亿，同比-84.2%，主要系去年同期转让乐艺置业、商启置业 51%股权后收益以及剩余股权，按照公允价值重新计量确认投资收益合计 29.7 亿元。

此外，招商蛇口的现金流能力依旧薄弱。

其中，投资活动产生的现金流量净额和筹资活动产生的现金流量净额，分别为-44.44亿元和-80.98亿元，延续上半年净流出态势。

而源于前海土地整备完成后，资产规模明显增厚。截止今年9月末，招商蛇口资产负债率和净负债率分别为 68.0%、36.8%，分别同比下降7.6个百分点、25.6个百分点。

图片来源：企业公告

销售方面，最新数据显示，前10月招商蛇口累计实现销售额2162.06亿元，同比增加20.72%。

结合此前在2019年业绩发布会上，招商蛇口透露的2020年公司销售目标为2500元，则目前招商蛇口销售目标完成率86.48%。