祥生控股IPO拟募资32亿港元：前4月营收增123%净负债率430%，在手现金24亿元

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10月29日，已通过港交所聆讯的祥生控股举行了路演，会上传出其IPO招股详情：祥生计划发行6亿股新股，最多募资37.2亿港元，并于11月18日在港交所挂牌上市。

此前的10月24日，祥生控股披露的聆讯后资料显示，IPO集资所得中的60%将用于发展地产项目；30%用于偿还现有债务及10%为其他一般公司用途。

祥生控股过会仅用时142天，是2019年以来过会用时最短的房企，也是2020年首家一轮过会的房企，将成为继港龙地产、金辉控股之后，年内第三家赴港上市的房企。

据第三方机构克尔瑞统计的销售数据，目前祥生控股已是“千亿”房企。2019年全口径销售额1159.3亿元，位列销售规模TOP28。

聆讯后资料则显示，过去三年，祥生控股营收复合年增长率137.6%。截至2020年4月30日，其收入为85.51亿元，毛利为17.44亿元，毛利率为20.5%。

不过，作为“千亿阵营”中最后开启IPO之旅的房企，祥生控股正面临着负债高企、融资成本走高等问题。

2017年至2019年，祥生控股净资产负债率由1380%降至360%。2020年前4月，这一指标有所回升至430%，处于较高水平。

三年迈入“千亿”，一年全口径销售额增461亿

祥生控股1995年成立，1999年在浙江绍兴开发了第一个住宅项目。2019年，其将总部由杭州迁至上海，目前已发展成为全国性的综合开发企业。

自2016年开始，祥生控股开始实行“1+1+X”战略。即以浙江省为发展大本营，重点布局、持续深耕的泛长三角区域，并发展核心二线城市及核心一线城市周边的二三线城市。

聆讯后资料显示，截至2020年7月末，祥生控股已在上海、浙江、江苏、山东、安徽、江西、湖北、湖南、内蒙古、福建、辽宁等11个省份，合计45座城市展开业务布局，拥有205个处于不同开发阶段的物业项目。

不过，当前浙江省仍是祥生控股最主要的阵地。

截止2020年7月末，祥生控股总土储面积为达2382.48万平方米。其中，浙江省土地储备占总土地储备的44.7%，安徽省占比13.4%位列第二，总部上海占比1.3%。

克而瑞数据显示，最近几年，祥生控股的销售业绩持续攀升。

2017年，祥生控股全口径销售额567.6亿元，排在中国房企第25位；至2018年，销售额首次突破千亿关口，达1029.3亿元，排在房企第28位。仅一年时间，其全口径销售额增长约461亿元。

2019年，祥生控股全口径销售额1159.3亿元，权益权益销售额为907.8亿元，分别排在房企第28位、第33位。

聆讯后资料则显示，祥生控股未结转销售额在2020年迎来高速增长。

过去三年，这一指标分别为426.98亿元、757.05亿元、864.51亿元，不断增长。2020年前4月，这一指标增至892.27亿元，已超2019年全年。

净利润一年增27亿元，毛利率低于行业均值

销售业绩攀升之下，祥生控股营收保持增长。

近三年，祥生控股别实现营业收入62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元，复合年增长率为137.6%。

2020年前4月，其营业收入为85.52亿元同比增长123%。

祥生控股在招股书中称，收益增长主要由于实施“1+1+X”战略后所收购及开发的物业项目数量日益增加所致。

2017年至2019年，祥生控股已确认建筑面积由83.83万平方米，增至348.84万平方米，复合年增长率为104%。

2020年前4月，这一指标为89.82万平方米，同比增长107.82%。

净利润方面，2017年祥生控股曾录得净亏损2.85亿元。2018年至2019年，这一数据由4.28亿元升至32.09亿元，增27.81亿元同比增幅达649.76%。

在此背景下，2019年，祥生控股实现ROE50.1%，同比增长33.5个百分点。2020年4月，祥生控股净利润6亿元，ROE40.3%位于较高水平。

此外，最近三年祥生控股毛利7.65亿元、29.22亿元、83.97亿元，对应毛利率12.4%、20.8%、23.7%，不断增长。

2020年前4月，祥生控股毛利率20.5%，较2019年同期增长2.8个百分点。

不过，即使是23.7%的毛利率，与行业平均水平相比也并不高。

据克而瑞研对50家典型上市房企的数据分析，2019年50家房企的加权平均毛利率为29.9%，毛利率中位数为28.8%。

净负债率从1380%至430%，融资利率9.69%

随着盈利水平的改善，祥生控股的净资产负债率有所下降。

2017年至2019年分别为1380%、740%、360%。但至2020年4月末，这一指标略有回升至430%。

但对比同行来看，祥生控股的净负债率长期处于高位。克而瑞数据显示，2019年中174家房企加权平均净负债率为91.37%。

对此，祥生招股在招股书中写道：“于往绩记录期间，我们的净资产负债比率较高，乃由于我们的借款金额相对较大，以及由于先前累计亏损而导致总股本相对较小。”

过去三年及2020年前8月，祥生控股借款总额（包括计息银行及其他借款、资产抵押证券及优先票据）分别为258.74亿元、290.65亿元、285.27亿元、414.41亿元

而这些借款中，信托融资占比较大。截止2020年8月末，祥生控股共有36笔信托融资，总额为151.4亿元，未偿还信托融资总额占同期借款总额36.53%

3个月前，祥生控股未偿还信托融资总金额曾达203.1亿元，占同期借款总额的63%。

信托占比过大，使得祥生控股借款利率攀升。

2017年至2020年前8月，祥生控股银行及其他借款、资产抵押证券及优先票据的加权平均实际利率分别为8.09%、 8.13%、9.28%及9.69%。

对此，祥生控股也在聆讯后的资料中解释称，主要是由于具有较高实际利率的信托融资金额增加所致。

另一方面，祥生控股手上的现金及现金等价物逐年减少。2017年-2019年，其现金及现金等价物分别为32.29亿元、31.13亿元、24.15亿元。

2020年前4月，这一指标已降至24.43亿元。同期，祥生控股于一年以内到期的银行及其他借款合计156.32亿元，现金及现金等价物明显低于短期到期债务。