领地控股“二战”IPO：前五月营收翻倍净利率5%，净负债率150%现金流三年为负

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四川房企领地控股集团有限公司（以下简称“领地控股”）的上市步伐并未停止，首份招股书显示为“失效”三天后，10月17日领地控股再次启动港股IPO程序。

从更新后的招股书来看，截止今年7月末，领地控股土地储备实现了300多万方的增长。但同期，领地控股仍有68个房地产项目集中于四川省内，业务高度依赖省内市场。

规模扩大背后，领地控股负债也一路攀升，资金承压。截止今年5月末，领地控股净负债率为150%；同期，流动负债总额由2019年末的292.81亿元，增至331.87亿元。

此外，2020年前5个月，领地控股营收30.28亿元，相比2019年同期的10.78亿元，增长近2.8倍。收益增长背后，领地控股的净利率与资产回报率却在持续下滑。

盈利能力欠佳，净利率降至5.5%

二次更新后的招股书，披露了领地控股今年前5个月的经营数据。

2017年至2020年5月末，领地控股录得营收分别为53.38亿元、45.13亿元、75.68亿元、30.27亿元，对应利润净额6.49亿元、5.17亿元、6.72亿元和1.66亿元，收益表现不稳定。

具体到盈利能力上，上述报告期内，领地控股净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%和5.5%。换言之，今年前5个月，领地控股净利率已下降至2019年一半水平。

参照亿翰智库数据，2019年中国房企平均净利润率由2018年的16.73%降至16.39%。照此来看，领地控股2019年8.9%的净利率，仅为行业均值的一半。

此外，上述报告期内，领地控股的总资产回报率由2017年的4.0%，降至2020年5月末的0.8%，持续下滑。

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同比来看，2020年前5月，领地控股营收30.28亿元，较2019年同期出现翻倍增长。收益增长背后，是领地控股规模扩张的结果。

从两版招股书来看，2017年末，领地控股开发中物业规模为63.16亿元。至2020年8月末，这一数字增至336.47亿元。三年多时间里，扩大了5.3倍。

此外，2020年2月29日至2020年7月31日，领地控股5个月内总土储增长300余万方。至2020年7月末，领地控股总土地储备为1615.22万平方米。

同期，领地控股在全国所拥有的房地产开发项目，也由2020年2月末的90个，增至7月末的104个。

不过，其中68个项目集中于四川省内，占比达65%，存在业务高度依赖单一市场的风险。

净负债率150%，流动负债三年增245亿元

房地产是重资产重资金行业，与众多近年来通过杠杆扩张的区域性房企类似，规模扩张下领地控股也面临着高负债问题。

招股书显示，2017年至2020年5月末，领地控股的流动负债总额分别为86.47亿元、172.4亿元、292.8亿元和331.87亿元，三年多时间涨了近4倍。

同期，领地控股未偿还银行及其他借款（包括信托及其他融资）总额分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元和151.76亿元，呈上升趋势。

其中，领地控股借款中信托占比较高，且大多利率偏高。

截至2019年末，领地控股共26笔信托融资借款，借款本金余额为59.89亿元，占2019年借款总额117.55亿元的50.95%。其中，合计22笔信托票面利率在12%至14%之间。

截止2020年5月31日，领地控股仍有20项信托及其它融资安排，本金及结余共计62.46亿元。

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事实上，领地控股加权平均实际利率正持续走高。

2017年至2019年，公司未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%。2020年前5个月，这一数字为9.2%，仍处于较高水平。

或是由于大量举债，领地控股的净负债比率也逐年攀升。于上述报告期，这一指标分别为60%、110%、140%和150%。

负债之外，领地控股的现金流情况亦不佳。

招股书显示，领地控股经营活动现金流已经连续三年为负，2017年至2019年流出净额分别为1.86亿元、42.88亿元及31.12亿元。于至2020年5月末，这一指标终于转正，为3.73亿元。

不过，于2019年末，领地控股应于一年内偿还的负债为50.84亿元，应于第二年偿还的金额为27.93亿元，合计78.77亿元。

照此来看，目前领地控股的账面现金尚不能覆盖短期负债，资金缺口严重。

前5月销售额62亿元，旗下公司违规被处罚

领地控股成立于1999年4月，2006年将总部从乐山迁至成都，同年开启全国化拓展业务。除了“上市梦”之外，与大多数房企一样，领地控股也有着“千亿梦”。

早在2019年4月，领地控股就曾提出，要在2020年至2021年间实现“千亿战略”的新跨越，并计划完成重点省份70余个核心城市进驻，力保100个以上优质项目覆盖的阶段性战略目标。

招股书显示，2017、2018及2019年，领地的应占合约销售金额分别为65.58亿元、113.11亿元及152.86亿元，与其定下的千亿目标尚有较大差距。

2020年前5个月，领地控股实现应占合约销售金额为62.35亿元，同比增长1.5%。

另据克而瑞销售排行榜显示，领地控股2019年的全口径销售金额为247.3亿元，位列行业第96位；今年1-9月累计销售248.5亿元，位列第80位。

如今上市进程受阻，领地控股距离千亿目标又远了一步。此外，领地控股旗下多家公司还因违规被处罚。

招股书显示，领地控股的不合规事件包括：未取得建设工程许可证而率先动工、广告投放不当、未能做出足够的社会保险和住房公积金公款等。

经统计，2017至2019年，领地控股旗下合计18家公司因建设工程许可证相关问题被罚款580万元，3家公司因广告投放不当被罚款30万元，另有若干附属公司因社保和公积金违规而被罚款4110万。