越秀地产“中年危机”：“失约”的千亿目标，翻番的债务规模

5月26日，上清所发布公告，越秀集团成功发行中期票据，期限五年，发行金额10亿元，票面利率仅2.95%。

即便如此，根据此前发布的年报，越秀集团资产负债率已高达82.36%。资产负债率维持高位，或与越秀集团子公司越秀地产的跑马圈地有关。

房地产业务是越秀集团主要业务板块之一。然而这家昔日的50强房企，距离跨入“千亿俱乐部”路遥且艰。

在此前业绩会上，越秀地产董事长林昭远公开宣布，2020年销售目标定为802亿元。而2017年，越秀地产提出的目标是“2020年冲刺千亿”。

不仅“失约千亿”，越秀地产的负债规模也从三年前的909亿元，跃升至1795.05亿元。

前四月仅完成18%目标销售额

5月10日，越秀地产公布今年1至4月未经审核的营运数据。4月份，越秀地产实现合同销售额54.9亿元，同比下降约20%；实现合同销售面积23.43万平方米，同比下降约23%。

2020年1-4月，越秀地产累计实现合同销售额145.98亿元，同比下降约31%，累计实现合同销售面积约58.15万平方米，同比下降约35%。

截至四月末，越秀地产累计合同销售金额仅占2020年合同销售目标的18%。

三分之一时间过去，五分之一的目标还没完成。

此前一个月，越秀地产公布2019年财报，2019年度共实现营收383.4亿元，同比上升45%。毛利率34.2%，同比上升2.4%。归母净利润34.8亿元，同比上升27.7%。

回顾过去五年的业绩表现，越秀地产的营收和归母净利润复合增速分别为14.74%和36.17%。

年报显示，越秀地产的营业收入从2015年221.16亿元上升至2019年383.39亿元、同期的归母净利润从10.13亿元上升至34.83亿元。

过去五年，越秀地产毛利率持续提升，数据显示，越秀地产2015-2019年的毛利率分别为21.07%、20.79%、25.67%、31.75%以及34.21%。

越秀地产表示，毛利率的大幅上升主要是由于越秀地产的销售均价自2015年以来持续处于上升通道，结算业绩的毛利润率持续上升。

区域布局方面，越秀地产以广州为大本营，近几年逐渐向全国扩张，其中销售增速最快的是环渤海区域，2019年增幅为36.8%。

财报显示，2019年越秀地产华东区域、中报区域、环渤海区域分别实现营收168.8亿元、71.7亿元、56.2亿元，分别占销售额的23.41%、9.94%、7.79%。

三费方面，2019年，越秀地产的销售及营销成本达10亿元，同比上升53.7%。

然而，2018年以来，越秀地产存货周转率下滑明显，2017年存货周转率为0.32，2019年已降至0.23。

未再提千亿目标，排名从31位跌至52位

年报显示，越秀地产2015-2019年分别完成合同销售金额248.5亿元、302.5亿元、408.7亿元、577.8亿元和721.1亿元。

虽然逐年增长，但与其2017年提出的2020年千亿目标，差距甚远。

在3月30日的业绩会上，越秀地产董事长林昭远宣布，2020年销售目标为802亿元，增速降至11.21%。林昭远此前曾在多个公开场合表示：“越秀地产2020年冲刺千亿的目标不会改变。”

林昭远坦言，这个目标是综合考虑疫情做出的客观安排。相比2019年销售额的24.8%增速，其增速目标已下滑超一倍。

近两年，“稳健”是外界赋予越秀地产最常见的标签