绿城中国分拆代建业务上市：去年前九个月毛利近3亿，拥有262个代建项目

原标题：绿城中国分拆代建业务上市：去年前九个月毛利近3亿，拥有262个代建项目

出品 | 搜狐财经

作者 | 岳家琛

编辑 | 李春平

2月28日晚，绿城中国发布公告，建议分拆绿城管理并于联交所主板独立上市，并紧随其后发布招股书。

绿城管理主要经营绿城中国的代建业务，据招股书披露，绿城管理收入主要来自三大业务：商业代建、政府代建和其他业务。

作为近几年绿城中国销售贡献较大的业务，绿城管理上市一直备受市场关注。据媒体报道，绿城早在三年前便开始了代建业务的拆分上市工作，但屡次都被绿城集团否认。

建议分拆完成后，绿城管理将继续为绿城中国的附属公司，且绿城中国将继续将绿城管理的所有资产、负债和收益表项目合并入账。截至目前，绿城中国是其唯一股东。

毛利率44.9%，商业代建为主要收入来源

在张亚东执掌绿城的第二年，绿城管理终于正式向资本市场打开了大门。

招股书显示，2017年、2018年以及2019年前九个月，绿城管理毛利分别为5.77亿元、7.44亿元及6.79亿元，且同期毛利率分别为56.8%、50.2%、53.8%及44.9%。

2017年、2018年及2019年前九个月，绿城管理分别实现营业收入10.16亿元、14.81亿元及15.13亿元，期内所得利润为2.57亿元、3.63亿元、2.96亿元。以此计算，绿城管理净利润率分别为25.2%、24.5%、19.56%。

截至2019年9月30日，绿城管理在中国25个省、直辖市及自治区的84座城市及柬埔寨一座城市拥有262个代建项目，管理总建筑面积为6850万平方米。

其中，商业代建是绿城管理主要收入来源。数据显示，2017年、2018年及2019年前九个月，绿城管理的商业代建分别产生收入8.07亿元、11.45亿元、8.97亿元及10.98亿元，占其总收入的79.4%、77.3%、79.5%及72.6%。

截至2019年9月30日，绿城管理商业代建总面积为3815.1万平方米，占其总管理面积的55.7%。

据招股书披露，绿城管理商业代建的毛利率由2017年的61.4%降至2018年的55.7%，并由截至2018年9月30日止9个月的57.2%降至2019年同期的47.6%。

对此，绿城管理解释称，商业代建服务的毛利率减少主要由于透过与业务伙伴合作的商业代建快速发展所致。

绿城代建业务上市之路

据绿城管理总经理李军此前向媒体表示，绿城管理IPO早在2017年便启动，2018年3月，绿城中国董事会审批同意了绿城管理的上市计划，但随后寿柏年清空绿城中国股份，当时为了保证交易，暂停了绿城代建业务的上市，直到2019年重启，其实错过了好时机。

2008年，绿城从接手政府代建项目开始，步入代建行业。两年后，绿城正式接触商业代建，接手了一个名为“瑞安玉园”的项目。这是绿城首个商业代建项目。

根据中国指数研究院资料，2010年成立的绿城管理是中国房地产市场最大的代建公司，规模为第二大市场对手的两倍以上。目前地产行业内，拥有代建业务的包括绿城、滨江、建业等房企。

绿城管理总经理李军认为，代建市场刚刚起步，现在并不存在竞争过度的问题，反而是做代建的企业还很少。此外，代建市场的蛋糕很大，在中国房地产市场占比不到3%，未来容量足够大。

所谓代建，是由合作方提供土地及相应资金，绿城提供管理团队，负责前期规划设计、后续建设、营销、品牌输出及物业管理等。绿城管理招股书也显示，该公司无需为项目投入大量财务资源。

近些年，房企拿地成本越来越高，而代建则无需通过招拍挂拿地，因而其优势在于不需要大规模资金投入的情况下就能扩大规模。

招股书显示，截至2017年末、2018年末，绿城管理分别录得流动负债净额4.6亿元及1.84亿元。

其中，截至2017年末、2018年末及2019年9月30日，绿城管理的一年内到期银行及其他借款分别为1000万元、1000万元及零。