株洲房产网：2016年楼市将进入调整期！

　　从目前来看，各个国家或经济体正在主动或被动调整货币政策，以应对未来美国加息的落地。中国货币政策也不例外，自去年下半年开始就开始全面宽松，至今为止，中国央行已累计6次降息5次降准。由此可见，2015-2016年全球范围内货币大战的爆发已经不可避免。

　　那么，对于对于中国来讲，在经济结构深化调整阶段，经济增速也面临着下滑的压力，全球范围内货币大战的爆发对中国影响如何?中国楼市否会会因为全球范围内货币大爆炸而重新步入快速上涨的通道?

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国楼市被美元“做空”，中国楼市的全球投资价值在降低。

　　再加上中国版的“量化宽松”对宏观经济、楼市的影响边际效应在逐步降低，全球货币大爆炸对中国楼市并不会起到快速上涨的推动作用;同时，中国楼市已经进入下半场，当前仍然面临去库存压力。

　　此时，因为楼市基本面的好转与融资成本的降低，房企仍然借机在大规模拿地扩张，而在扩张期资金面仍然相对紧张，一旦楼市进入调整(2016年楼市将进入调整期，见下文分析)，企业将面临资金链断裂的风险，届时，本轮房价上涨趋势将停止，楼市大范围降价潮也将发生。

　　理由之一：美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国楼市被美元“做空”

　　美元加息预期强烈，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。

　　在此市场背景下，全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值，还是会选择投资价值较高的美国房产，不会选择中国楼市。从这个角度来看，中国楼市已经被美元“做空”，投资客即使选择中国楼市进行投资，也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业，难以改变楼市大趋势。

　　此外，在美国经济基本面复苏好转的背景下，美元加息预期强烈，而中国经济仍然处于低迷阶段，此时中国货币政策不得不通过量化宽松应对美元加息。

　　这对于中国楼市来讲，确实是短期内的利好，市场需求也会借机集中，但是，短期内的需求的集中势必会留下更多的后遗症，也就是后期经济再度触底低迷，楼市再度回到的调整期。

　　因此，在美元加息周期即将来临的市场背景下，中国楼市已经不再被看好，在本轮需求集中之后，楼市的调整期即将来临。

　　理由之二：中国版“量换宽松”对宏观经济影响边际效应降低，楼市难以有上涨的经济基础

　　2008年金融危机以来，中国实施了三轮的4万亿投资政策，第一轮为2009年，我们称之为4万亿1.0版，实施后，宏观经济出现快速回升，对于摆脱全球经济危机的影响功不可没;第二轮为2012年左右，我们称之为4万亿2.0版，实施后，宏观经济并没有出现快速回升，只是小幅回升后又陷入触底的阶段;第三轮为2014下半年至今，我们称之为4万亿3.0版，实施后至今央行累计6次降息5次降准，还有其他货币政策工具变相放水，此时，宏观经济并没有出现快速回升，今年前三季度P增速反而只有6.9%，几乎没有什么明显效应。

　　上述过程与美国4轮QE(“量换宽松”)对宏观经济的刺激作用极为相似，这说明，随着中国版“量换宽松”的实施，它对宏观经济影响边际效应降低，而对于楼市来讲，宏观经济基本面不好，楼市也难以有持续上涨的经济基础。

　　同时，中国人口增速放缓，人口红利带给房地产市场的“大机会”正在消失，房地产市场进入下半场。

　　从国家统计局公布的数据来看，截止2014年末，中国总人口(包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括、澳门(楼盘)特别行政区和省以及海外华侨人数)136782万人，比上年末增加710万人。全年出生人口1687万人，人口出生率为12.37‰，死亡人口977万人，人口死亡率为7.16‰。尽管人口自然增长率为5.21‰，比上年提高0.29个千分点，但相比之前10几年，人口增速已明显放缓，人口红利在逐渐减少，这就决定了楼市需求的增速也会逐年放缓。

　　然而，对于大多数品牌房企来讲，出于对业绩和增长率的追求，在资金、人员、土地各方面不断加大投入，即使在楼市下半场依然试图达到15%甚至20%以上的年增长率，这会导致房地产行业产能过剩，供应过多，库存高企，造成更大的去库存压力。

　　综上所述，无论是从宏观经济增长层面，还是从人口红利层面，还是从企业盲动扩张导致库存增加的角度来讲，大多数城市仍然会面临库存量偏大的问题。这也就决定了2015-2016年楼市“去库存”基调不会改变。

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