湘潭一小区千余名业主要求罢免业委会，咋回事？

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近段时间

岳塘区书院路街道飞机坪社区

华雅花园小区业委会

处境有些尴尬

机构刚成立不到半年

就因物业服务合同签订程序不合规

让不少业主非常不满

且合同内容也遭到了业主们的强烈质疑

如今

已经有1000多名业主

签名要求罢免业委会委员

废除现有物业服务合同

“不平等”合同条款惹业主质疑

12月9日上午，华雅花园小区不少业主冒着寒风到飞机坪社区签名、按手印，他们的诉求正是罢免业委会，废除物业服务合同。这场签名维权活动已持续多日。

记者在社区门口看到，这里立了一块展示牌，上面有“华雅花园热心业主致邻居们的一封信”。

信里罗列了业主们认为不合理的条款，并指出物业服务合同内容未提前让业主知晓，部分委员简历信息与事实不符，业委会擅自指定业主代表、楼栋长、区长，擅自替业主行使表决权等问题。

“‘物业服务合同约定，物业公共部位、公共设施、设备中修、大修和更新、改造等费用，单项或单批费用在2000元以上的不包含在包干制服务费内。’我对2000元这个标准有异议。”业主何先生认为，华雅花园小区是湘潭市最大的生活小区，有6234户居民，建筑面积达95万平方米，仅电梯就有255台，实际操作中，公共部位和公共设施单批维修费用可能经常会超出2000元。今后，业主和物管之间很可能因维修费用摊派问题“扯皮”，导致日常维护不到位，小区问题不断。

另外，业主罗先生对物业服务合同中约定“预交一年物业服务费”，“逾期收取每日0.3%的滞纳金”的相关条款很不解。他提出，合同中规定物管可以对逾期交物业管理费的业主收取具有惩罚性质的“滞纳金”，但没有约定物业服务不到位，具体要承担什么样的违约责任。罗先生认为：“该合同条款过分主张了物管公司的权利，忽视了业主的利益，合同条款不平等，违反了《合同法》的基本原则。”

合同内容未征求业主意见

根据《中华人民共和国民法典》《湖南省物业管理条例》《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》规定，业主委员会执行业主大会的决定和决议，履行职责，提出物业服务内容、标准及物业服务收费方案，并草拟物业服务合同，提交业主大会确定；代表业主与业主大会续聘或者选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业管理区域内业主人数较多的，业主大会可以决定成立业主代表大会，履行业主大会赋予的职权职责。

业主代表以幢、单元、楼层为单位推选；业主代表的名额数量、分配原则、任职条件、推选程序、任期时限、工作职责等事项应当在业主大会议事规则中明确。

业主代表在召开业主代表会议三日前，应当就业主代表会议拟定讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；

需要投票表决的，业主代表应当如实向业主代表会议提交所代表业主的投票表决意见，不得对所代表业主投票表决意见进行伪造、篡改、损毁。

华雅花园维权业主代表反映，业委会和物业管理公司签订的物业服务管理合同没有经过业主大会表决，只有少数业主代表参加，而这些业主代表也并非由业主大会产生，是业委会指定。且在正式合同签订和公布之前，相关人员名单没向业主公布。这些“业主代表”也没有根据相关法律法规和华雅花园小区议事规则，提前3日就合同内容书面征求业主意见。

对此，业委会主任刘宏承认，确实没有公示过草拟合同。“业主反映的不合理的合同条款，是原先的合同里面就有的，我也是第一次做（业委会工作），不熟悉，没有仔细考虑。”她表示，业委会也在尽力弥补，正在就业主反映合同不合理的地方和物业管理公司沟通。

不过，业主们对业委会作出的解释并不买账。

相关部门将召开临时业主大会表决

根据《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》的相关规定，业主大会或者业委会作出的决定，违反管理规约、业主大会议事规定或者侵害公共利益，街道办事处（乡镇人民政府）和有关行政主管部门应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主；侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

对此，华雅花园所属的书院路街道物管办相关负责人表示，对业主们反映的相关情况已经知晓，并已要求华雅花园小区业委会组织小区三分之二以上业主召开临时业主大会，对物业服务合同内容进行表决。如果半数以上业主同意，合同有效；如果表决没通过，合同不能作数，需根据业主意见重新拟定合同，并依法依规履行公示、表决等程序后再签约。

另外，记者也就此事咨询了湖南金州（湘潭）律师事务所的刘献文律师。

他表示，《中华人民共和国合同法》规定了合同无效的情形，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，或者恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；或者以合法形式掩盖非法目的；或者损害社会公共利益；或者违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。

如果小区业委会和物业服务企业签订合同的主要内容，未根据《物业管理条例》的规定公示和提请经业主大会决定，应属于违反法律、行政法规的强制性规定的情形，合同无效。

如果业主和物业管理公司有争议，可以向法院提起诉讼，由法院对合同的效力问题进行判决。

来源：湘潭日报

记者 刘立姣

编辑：赵蔷薇

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