幼儿园应按商业、民用还是其他标准缴纳物业费？

图源：图虫创意

*来源：中教投研（ID：zhongjiaotouyan），作者：刘三石

整体来看，法院倾向于认为让幼儿园自行决定是否参与小区物业管理，以及以低于小区商业物业费的标准缴纳物业费。

我们先来看看最新的一个案例：

今年7月31日，江苏华亚房地产有限公司（以下简称华亚公司）因与被上诉人南京紫竹物业管理股份有限公司（以下简称紫竹公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初2199号民事判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。

今年7月31日，江苏华亚房地产有限公司（以下简称华亚公司）因与被上诉人南京紫竹物业管理股份有限公司（以下简称紫竹公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初2199号民事判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。

在上诉的理由中，华亚公司认为，紫竹物业管理有限公司无权收取幼儿园物业费，幼儿园物业管理费不在双方合同约定当中，主要理由如下：

1、紫竹物业未提供《前期物业服务委托协议》约定的服务内容中秩序维护服务、清洁卫生服务、绿化日常养护服务、公共部位（围墙）维护养护服务等相关服务。幼儿园产生的物业管理费用是由幼儿园自行处理的，包括保安保洁、绿化，幼儿园围墙损坏自行修缮；环卫也向幼儿园收取垃圾清运费。

2、民办幼儿园不属于商业机构。根据民办非企业登记证及民办学校办学许可证，可以证明幼儿园不属于商业机构，而属于学校教育机构。幼儿园属于教育设施，不属于商业和住宅，幼儿园专用设施由其自行增设，物业管理由其自行负责，幼儿园招商在前，被上诉人对此是知情的。现场图片证实，幼儿园明显不在被上诉人物业服务范围内，被上诉人也没有提交对幼儿园进行实际物业服务的证据。

3、学校等公共设施是否参加物业管理由学校自行决定。根据江苏省人大常委会法制工作委员会关于小区配套建设学校物业管理有关问题的答复（苏人法工函[2006]48号），按照国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的有关规定精神，根据小区规划配套建设的学校，是否参加所在小区的物业管理，应由学校自主决定。故不能想当然认为幼儿园在物业管理范围内。

4、民办教育事业是公益性事业。《中华人民共和国民办教育促进法》第三条规定，民办教育事业属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分。第五条规定，民办学校与公办学校具有同等的法律地位，国家保障民办学校的办学自主权。

针对华亚公司的辩护理由，紫竹物业认为，其向华亚收取幼儿园物业费具有合同和法律依据，主要依据如下：

1、从合同约定的物业服务范围来看，上诉人和被上诉人签订的《前期物业服务委托协议》、《前期物业服务合同》以及被上诉人和华城名府业委会签订的《物业服务合同》均在第一条约定：华城名府物业类型为住宅、商业，建筑面积为25万余平方米；上诉人提供的建设工程规划许可证亦确认，幼儿园3078.5平方米作为商业用房，在上述物业服务合同约定的区域范围内。

2、幼儿园虽然是民办教育机构，但也具有商业职能，获取一定的商业利润。幼儿园不是住宅，其房屋性质是商业用房，且国家并未规定幼儿园无须缴纳物业费。同时，上诉人并未因为幼儿园是教育机构而不向其收取租金，且上诉人与幼儿园签订的《租赁合同》中约定幼儿园物业费由上诉人缴纳，上诉人拒缴物业费没有任何依据。

3、被上诉人为全小区商业用房（包括幼儿园）提供了公共区域的秩序维护、停车管理、保洁服务、绿化养护、消防及环卫、机电设备等公用部位和共用设施、设备的维护保养等各项物业服务，向幼儿园的产权人收取物业费具有合同和法律依据。至于幼儿园内部的相关服务，由其自行聘用人员并支付服务费用毋庸置疑，该等付费不能和支付幼儿园外公共区域的物业费混为一谈，上诉人以幼儿园未享受物业服务为由拒缴物业费没有合同和法律依据，不应得到支持。

但紫竹物业的主张并未获江苏省南京市中级人民法院支持。南京市中级人民法院认为，根据江苏省人大常委会法制工作委员会关于小区配套建设学校物业管理有关问题的答复（苏人法工函[2006]48号），根据小区规划配套建设的学校，是否参加所在小区的物业管理，应由学校自主决定。小区配套建设的学校不参加所在小区的物业管理的，依法享有所在小区道路的相邻通行权。本案中，幼儿园属于民办学校性质，是否参加所在小区的物业管理，应由学校自主决定；紫竹公司可就其能够提供的物业服务与幼儿园开办主体进行协商，协商并订立合同后，按照约定收取费用。紫竹公司在二审中申请法院调取华亚公司与幼儿园开办主体签订的房屋租赁合同，主张其中约定由华亚公司负责交纳物业服务费，本院认为，该份证据约束华亚公司与案外人之间的房屋租赁法律关系，与本案物业服务合同纠纷不具有关联性，对紫竹公司的调取申请不予准许。

在另外一则幼儿园与物业公司的纠纷