买房，如何贷款更划算？

上周，为了帮大家看清借贷平台“坑”多大。

菜导写了《为了帮你省钱，央妈操碎了心…… 》科普贷款利率的常识和公式。

很多菜友在文章底部关心房贷怎么还划算。

虽说怎么还房贷是个老问题，但菜导发现很多菜友在这方面观念淡薄。

今天，菜导继续深入来分析一下：房贷怎么还比较划算？

大家都知道还房贷有两种方式：一种叫等额本息，另一种叫等额本金。

等额本息：每个月还的房贷是一样的；

等额本金：每个月还的本金一样。

那么，哪种方式更划算呢？绝大部分人都是通过计算利息多少来对比。

好，我们假设房贷本金100万，贷款年化利率是4.65%，还款期限30年，对比一下要还的总利息：

左边为等额本息还款方式，右边为等额本金还款方式。

很显然等额本金要还的总利息更少，30年要少还15万多。

算到这里，你可能觉得已经找到了答案：当然是等额本金划算，还的利息更少~

但是菜导要告诉你，这么想是不对的，不用着急反驳我，先听我说完再想想。

我们回到最根本的一个问题：贷款利息是指什么？

如果用公式表达：贷款利息=贷款本金*贷款利率

如果用央妈的话来说，就是“贷款成本与实际占用的贷款本金的比例”。

换句话说，在贷款利率相同的情况下，实际占用的贷款本金越多，那么贷款利息也就越多。

这很公平对不对？你借了多少钱就要还多少利息。

好，那我们说回房贷：

左边是等额本息还款，右边是等额本金还款，可以简单推算一下：

本期剩余=上期剩余-本期本金

确实是按照未还本金来算利息。

随着本金越还越多，无论是选择等额本金还是等额本息，每个月的利息都是越还越少。

区别在于：

等额本金是每个月还的本金相同，所以本金还的更快，利息也减少得更快；

而等额本息是每个月还的本金慢慢增多，刚开始还的本金少，利息自然减少得更慢。

这才是真相：

你用了银行多少本金，就要还多少利息。

而等额本金还房贷总利息更少，不是占了什么便宜，而是本金还的更快。

这里还可以延伸一下：

由于都是按照未还本金计算利息，所以提前还款和还款方式也没有关系，不存在哪种方式提前还款更划算。

现在我们再来讨论怎么还房贷更划算，实际上要讨论的问题是：

本金还得快划算 or 本金还得慢划算

这里面有一个非常重要的考量因素：货币的时间价值。

大白话就是钱在不断贬值，同样的100块，十年前的比现在的值钱，现在的比十年后的值钱。

那么，你选择每个月多还一些本金，也就意味着你失去了这些本金的时间价值。

反过来说，如果你每个月少还一些本金，你就拥有了多出来这部分本金的时间价值。

那么，怎么体现出时间价值呢？简单说就是同样的本金获取的收益比房贷利息更多。

我身边就有这样的例子：

买首套房的时候，特别害怕房贷，所以给了很高的首付比例，现在后悔得不得了。

如果当时只付3成首付，多出的钱可以再买一套房，现在就不用再做打工人了。

说到底，房贷还款方式本身并无高下之分，关键还是还款人本身的情况决定。

如果你觉得把钱拿在手上，有信心跑赢房贷，投资的选择也更多，那没问题；

如果你觉得把钱拿去还房贷，无债一身轻更自由，那也无可厚非。

而从更现实的角度考虑，大部分人付完首付后资金都比较紧张，往往也更适合等额本息，还款压力小一些。

如果将来手头宽裕了，先考虑能不能找到跑赢房贷利率的投资方式，这样就不必着急还房贷。

所以，菜导一向的建议是：选择等额本息，时间越长越好，不提前还款。

最后，给菜基打个广告，他主理的跑赢房贷组合，成立一年多来，累计收益12.78%，年化收益7.5%，妥妥跑赢房贷。

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