光明地产“无法断奶”：与母公司7亿关联交易扩储，年内拿地降六成

10月15日晚，光明房地产集团股份有限公司发布公告称，全资子公司农工商房地产及其全资子公司通过挂牌方式共同取得了上海自贸区临港新片区一处地块，土地成交总价1.21亿元。

事实上，作为一家地产上市公司，光明地产鲜见在公开市场上通过招拍挂拿地。在此之前，今年参与招拍挂的项目仅有三个。

与传统在公开市场拿地的房企不同，光明地产诸多项目依靠母公司输血。最近一次关联交易发生在三天前，光明地产通过协议收购了母公司光明食品集团的两个项目，合计近7亿元。

光明地产能否摆脱“无法断奶”的质疑？

一日内两次“输血”

光明地产再次等来了母公司光明食品集团的“送奶”。

10月13日，光明地产公告称，以2614.53万元通过协议收购光明集团上海东平小镇农场有限公司30%股权且承担2911.701万元债务，交易收购总金额为5526.231万元。

同日，光明地产发布另一则公告，全资子公司农工商房地产（集团）有限公司以5955.06万元协议收购桐庐飘鹰置业有限公司100%股权且承担约5.7亿元债权，交易收购总金额为6.29亿元。

上述两者均为光明食品集团100%控股，与光明地产同为光明食品集团下属兄弟企业。

此前，东平小镇由光明地产和崇明农场分别持股70%和30%，桐庐飘鹰则由上海飘鹰100%控股。两笔交易完成后，东平小镇和桐庐飘鹰将成为光明地产全资子公司。

资产评估结果显示，桐庐飘鹰总资产账面值5.06亿元，评估值6.29亿元，评估增值1.23亿元，增值率24.37%。

光明地产以底价6.29亿元收购了桐庐飘鹰。其地产项目“飘鹰富春江花苑”尚有大量存货，未来利润可观。

据了解，桐庐飘鹰项目地上总建筑面积16.23万平方米。项目分两期建造，共有12幢住宅和部分商业用房。至2020年4月底，项目已全部竣工。

2018、2019年度，桐庐飘鹰项目营业收入分别为0.59万元、4.6亿元，净利润分别为-6170.45万元、-4678.84万元，尚处亏损状态。不过截至2020年4月30日，桐庐飘鹰已扭亏为盈，营业收入为6385.55万元，净利润达2021.24万元。

本次受让完成后，农房集团将持有桐庐飘鹰置业100%股权，桐庐飘鹰置业将纳入上市公司合并报表范围。

将于今年纳入光明地产合并财务报表的还有东平小镇。

去年11月份，光明地产协议收购光明集团、上海崇明农场有限供公司所持有的东平小镇70%股权，总成交价7000万元。

上述交易协议在2019年12月30日完成交割。而剩余的30%股权，则于本次进行协议收购，两次收购合计斥资1.25亿元。

光明地产也在公告中称，交易将充分发挥上市公司与光明食品集团的资源协同功能，获取综合型资源，打造产业加地产新模式，对于企业转型升级具有长远积极意义。

资料显示，东平小镇成立于2018年5月22日，注册资本为1亿元，由光明集团及光明食品集团上海崇明农场有限公司共同出资组建，主要负责崇明东平光明小镇的开发与经营。

为了推进东平特色小镇建设，早在2017年，光明集团就成立了光明东平特色小镇筹备组，筹备将东平小镇打造成为集食品产业和花卉产业为一体的特色小镇。

2019年，光明地产确立“1+7+5+X”发展模式。其中，1是指房地产业务，7是在以上海为主战场的多元创新转型，包括保障房建设、城中村建设、殷实农场建设、历史名镇保护与开发、城市更新建设、租赁房建设和物流园区的打造。

其中，农场建设的着眼点就在东平小镇。

光明地产董事长沈宏泽曾指出：“房地产未来发展无法预期，因此要把其他板块做起来，让企业站稳。”

今年3月份，东平小镇公司以底价6.6亿元竞得上海市崇明区花博园配套东平小镇02-01、05-01、05-05、06-01、07-05地块。

光明集团完成前期项目孵化过程之后，此时光明地产入局东平小镇项目，未来运营难度或将大大降低。

四年关联交易合计36亿元

“关联交易”是光明地产一直以来无法摆脱的标签。回顾光明地产的发展历史可发现，靠母公司输血早已成为常态。

2019年3月，光明地产公告称，其全资子公司农房集团向光明食品集团下属企业转让上海广林物业管理有限公司100%股权，成交金额为2.5亿元。光明地产当年从这笔交易中获得约6600万元的归母净利润。

实际上，光明地产的成立时间仅有五年。作为一家地产企业，光明地产很少在公开市场上拿地。2015-2019年间，光明地产7次向关联方出售资产和旗下公司股权，交易金额达36亿元。

2015年，光明地产前身海博股份进行重大资产重组，将原来发展空间不大的业务置出，注入光明集团旗下的农工商地产（集团）有限公司100%股权和上海农房25%股权，并更名为“光明地产”。

重组时，农工商曾作出业绩承诺，未来三年扣非后归母净利润累计36.87亿元。同时，光明集团也承诺，对于置入的部分资产价值保证及补偿，将在三年内完成相应的划拨用地，变更为出让用地的手续，若未能完成，将按高价回购该等不动产。

2017年末，光明地产承诺目标完成率为104.95%。但之后，光明地产开始悬崖式的下滑。2018年，其营收、净利润、基本每股收益、经营活动现金流等核心财务数据，全面下滑。

此外，关联交易贡献了其中相当一部分的业绩。

2017年，光明地产以9.88亿元的价格将上海丽水路商业项目转让给光明食品集团，此后又转让了华都大厦部分商业地产和车位。

两次关联交易给光明地产贡献了合计归母净利润达4.5亿元以上，在光明地产2018年14.18亿的归母净利润中，占比超过了30%。

近两年，光明地产仅出售房产一项，就从上海良友（集团）有限公司和上海牛奶（集团）有限公司分别获得了10.3亿元和6600.54万的收入。

除此之外，在出售商品、提供服务或劳务的多个细项中，光明地产2019年收到了7000万元的关联款，这比2018年3213.45万元的款项，增长了1.18倍。

2019年，光明地产更是出现“腰斩式”下滑，但负债水平却在不断攀升，总负责由390.87亿元增至707.09亿元，其中2019年末有息负债将近500亿元。

今年上半年，光明地产依然没有扭转颓势。营收同比下降68.74%至22.88亿元；归母净利润同比下降127.85%至-1.4亿元；基本每股亏损-0.1043元。

其中，光明地产来自华东地区的收入约14.35亿元，同比减少59.04%；来自华中地区的营收为3395万元，同比减少98.41%；来自华南地区的收入7.92亿元，跌幅也超过了5成。

公司在报告中解释称，营业收入下滑的主要原因是受到新冠疫情影响导致房产主业期内结转收入同比减少。

光明地产还面临着资金承压困境。2018年、2019年，光明地产经营活动产生的现金流量净额分别为-87.34亿元、-47.89亿元，连续两年为负，其中去年销售商品、提供劳务收到的现金为155.21亿元，同比下滑36.02%。

伴随着负债上升和现金流承压，光明地产今年上半年有意减少土地投资，新增房地产储备面积仅有47.8万平方米，同比下降61.11%。

年初至今，光明地产仅在浙江慈溪、广西柳州、浙江宁波等城市拿地，新增土地面积48.95万平方米。

其中2月，光明地产与柳州金卓柳房地产开发有限公司和佛山高明区美的房地产发展有限公司共同投资开发广西柳州市一处地块，土地出让金3.98亿元。

4月，光明地产竞得宁波市江北区冯家地块，成交价格约15.9亿元，获得该项目50%的权益。5月，光明地产新增项目仍只有一个