亿达中国营收净利四连降：一年内到期债务118亿，在手现金仅15亿

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作者｜吴亚

曾与万达并称为大连“地产双达”的亿达中国(HK:03639)，于3月31日晚间披露了2020年全年业绩。

2020年，亿达中国营收、净利润等多项盈利指标负增长。同期，合同销售额仅56亿元，在第三方机构克而瑞机构统计的房企销售额排名中，首次跌出TOP200。

自2018年底以来，亿达中国就陷入债务危机中。截至2020年末，亿达中国一年内须偿还债务（银行贷款、其他贷款）合计118.68亿元，同期现金及银行结余（包含受限制现金）约为15.7亿元。

在债务危机、业绩疲软双重压力之下，亿达中国于今年3月将旗下最重要的物业资产亿达服务整体出售，卖给龙湖集团，借以缓解资金压力。而据据财联社、焦点财经等媒体在3月初的报道，金科股份(000656.SZ)正在与亿达洽谈股权合作事宜。

4年营收缩水超21亿，去年销售额56亿降22%

业绩公告显示，2020年，亿达中国营收52亿元，同比下降14.4%；毛利12.4亿元，较上年下降约41.6%；毛利率23.9%，同比下降11.2个百分点；归母净利润1.7亿元，同比下降61.7%。

拆解来看，亿达中国的收入来源为五大业务板块。2020年，亿达中国商务园区（大连软件园、大连科技城等）持有物业运营实现租金收入5.38亿元，同比减少3.1%，主要系新冠疫情影响出租率下降所致。

物业销售收入为35.55亿元，同比减少20.4%，主要系新冠疫情影响交付项目减少所致；销售收入均价为每平方米9351元，同比减少18.8%，主要系年内结转产品不同，且各结转产品对应均价同比下降所致。

商务园区运营管理收入为0.63亿元，同比增加49.6%，主要是年内新增项目收入结转所致。年内，亿达中国新签约10个商务园区运营管理项目；截止年末，合计管理项目为25个。

建筑、装修及园林绿化收入为4.19%亿元，同比增长8.9%，主要系年内外部承揽项目增加所致。

物业管理收入6.3亿元，与去年同期基本持平。截止年末，该业务布局11个重点城市，运营住宅项目共74个，对应总建筑面积为1490万平方米，运营办公物业项目共40个。

亿达中国2020年收入构成，图片来源：亿达中国2020年业绩公告

亿达中国创立于1984年，业务由大连起家，是集园区开发、园区运营、工程建设、物业管理等业务于一体的综合性集团化企业，其先后开发和运营了大连软件园、武汉软件新城、北京中关村壹号等全国知名的多个商务园项目。

2014年赴港上市后，亿达中国通过向轻资产转型来复制软件园模式，由园区开发商转向运营商。

2016年11月，亿达中国引入中国民生投资集团（即中民投）旗下中民嘉业投资有限公司（即中民嘉业），中民嘉业收购亿达中国53.02%股权，由此正式成为亿达中国控股股东。

随后中民投又进行要约收购，中民投股权比例由53.02%变更为61.1%。截至2020年9月30日，中民投旗下中民嘉业通过嘉佑(国际)投资有限公司，持有亿达中国61.2%股份。

但在中民投主导下，亿达中国业绩不升反降，经营状况每况愈下。2017年-2020年间，亿达中国营收由73.18亿元降至52.04亿元，4年时间缩水21.14亿元；对应归母净利润由9.84亿元降至1.73亿元，4年时间缩水8.11亿元。

这4年间，亿达中国净利率更是直线下滑，由2017年的14.95%降至2020年末的3.78%；2020年亿达中国23.9%的毛利率，是近4年来的最低值。

亿达中国2020年销售额构成，图片来源：亿达中国2020年业绩公告

2020年，亿达中国销售额已降至56.01亿元，同比减少22.61%；较2018年85.37亿元销售额，下降34.39%。

克而瑞机构统计，亿达中国在2020年中国房地产企业销售排行榜中，也已跌出前200名；2018年和2019年，这一排名分别是第163位和第184位。

年末在手现金仅15亿，“三道红线”踩两条

经营状况每况愈下的亿达中国，还面临着债务危机，这背后又与其控股股东中民投有着密不可分的关系。

中民投成立于2014年8月，创始股东有59家，史玉柱、董文标、张近东、史贵禄、茅永红等位列其中，亿达中国创始人孙荫环亦是中民投59位发起人之一。

如前所述，在2016年中民投旗下中民嘉业“入主”亿达中国之后，孙荫环退场，其外甥姜修文便担任亿达中国行政总裁，2018年又获委任董事会主席至今。

2019年4月10日，亿达中国公告称，由于中民投被实施资产冻结，导致公司42.77亿元贷款触发提前赎回条款，贷款人可要求立即偿还贷款本息等。

为了改善现金流，在当年10月，亿达中国作价8.7亿元处置了子公司武汉春田股权。往期财报数据显示，截至2019年末，亿达中国一年内到期须偿还金额138.69亿元，账面现金10.32亿元。

2020年初时，亿达中国就被国际评级机构惠誉已将亿达中国列入债务再融资高风险级别。

2月，亿达中国公告称，公司执行董事陈东辉近日因涉嫌职务侵占罪被公安部门根据法律传召及拘留，将导致了公司45.79亿元贷款可被要求立即偿还，让亿达中国的处境雪上加霜。

陈东辉曾担任中民嘉业CFO，2016年伴随着中民投的入主，由此进驻亿达中国董事会。

4月，亿达中国又公告，2020年票据未偿付本金额5285.4万美元，构成违约事件。

亿达中国截止2020年末于一年内到期债务，图片来源：亿达中国2020年业绩公告

亿达中国业绩公告披露，2020年公司总负债为331.55亿元，同比增长5.79%。

具体来看，在计息银行贷款及其他借款中，亿达中国一年内或按要求需要偿还的银行贷款为54.95亿元，其他贷款为63.73亿元，合计118.68亿元。

而同期，亿达中国现金及银行结余（包含受限制现金）约为15.7亿元，同比下降22.8%。其中，非受限制现金为5.7亿元，同比下降44.6%。

根据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，亿达中国截止2020年末，剔除预收款后的资产负债率为68.9%，达标监管要求。

但同期，亿达中国净负债率为111.3%，同比提升约7.8个百分点；非受限现金短债比为0.05，同比下降约0.02，仍未达标监管要求。

二项超阈值，亿达中国与2019年末一样维持“橙档”行列。根据相关的监管细则，亿达中国有息负债规模增速不能超过5%。

物业公司12.73亿卖身龙湖，战投事项尚无结果

在业绩疲软、债务危机的压力之下，亿达中国将旗下最重要的物业资产卖给龙湖集团，借以缓解资金压力。

3月4日，亿达中国公告称，龙湖集团全资附属公司龙湖嘉悦物业服务有限公司以12.73亿元的价格，收购亿达服务100%股权。

公开资料显示，亿达服务成立于1996年，是亿达中国全资控股子公司，主要从事住宅、商用及产业园区物业管理服务，是目前亿达中国手里为数不多的优质资产，且一直将其定位为“辅助性业务线”。

公告显示，截至2020年末，亿达服务的资产总值和资产净值分别为3.93亿元、1.67亿元，录得收入4.81亿元、除税前溢利0.62亿元，在管面积1663.6万平方米。

亿达服务财务指标，图片来源：企业公告

公告显示，交易完成后，亿达中国不再持有亿达服务的任何权益，亿达服务也不再是亿达中国附属公司，并将其从综合财务报表中脱离。

“出售事项将让集团通过出售一项辅助性业务线，迅速收回资金及弥补短期流动资金短缺。”亿达中国在公告中表示。

不过，根据出让协议，亿达服务需承诺未来4个年度账面净利润不低于7147万元；若期间无法完成业绩承诺，亿达中国需赔偿违约金达差价的14.24倍。

往期公告显示，这并不是亿达中国第一次出售旗下资产给龙湖集团。2018年5月，亿达中国曾公告，以26.03亿元将全资附属公司大连软件园中兴开发有限公司出售予龙湖集团全资附属公司大连恒发投资有限公司。

将旗下物业公司卖给龙湖后，亿达中国传出了将引入新的战投的消息。据3月初财联社、焦点财经等多家媒体报道，金科股份正在与亿达洽谈股权合作事宜。

媒体报道显示，亿达中国方面对此回应称，“中民投、中民嘉业和我们公司经营层从去年开始积极推进引战，目前还在持续沟通中。我们先做好自己，积极纾困，内外兼修”。

“金科入局亿达是有一定可能性的。”财联社援引IPG中国首席经济学家柏文喜的分析报道称，“去年亿达中国流动性出现了问题，陷入了比较严重的困局，正在引入战投。而金科和亿达中国合作，可以在园区发展方面，开辟一个新的领域和新的业务增长点。”

公开资料显示，亿达中国与金科股份在产业项目方面却有合作开发。金科股份于2011年在深交所正式挂牌上市，2014年正式进军产业地产，“首秀”就是与亿达合作打造产城融合的长沙科技新城项目。

2015年1月5日，双方出资成立操盘公司