宝龙地产2020年业绩：达标“三道红线”毛利率微降，商管平台归母净利增70%

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出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

3月2日晚间，宝龙集团旗下的地产平台宝龙地产(HK:01238)和商管平台宝龙商业(HK:09909)分别公告了2020年业绩，并于3月3日举行线上业绩发布会。

公告显示，宝龙地产2020年销售额815.51亿元再创历史新高，同比增幅35.1%，年度销售目标完成率108.72%。

截止2020年末，宝龙地产剔除预收款后的资产负债率69.95%、净负债率79.59%、现金短债比1.23，财务结构改善达标“三道红线”。

作为上市后的首份年报，宝龙商业2020年营收19.21亿元、归母净利润3.05亿元，分别同比增长18.6%、70.8%。毛利率30.94%，同比增4.51个百分点，维持较高水平。

在业绩会上，宝龙商业方面预计2021将新开22个商业项目， 五年内实现百座目标，未来五年希望实现利润复合增长不低于40%。

2020年净利润增长近五成

宝龙集团于1990年在澳门成立，至今已发展成为拥有房地产业、酒店旅游业、信息产业、新能源工业和商业为一体的多元化大型外资企业集团。

宝龙地产自2003年起专注开发运营综合性商业地产项目，2009年在香港主板成功上市。2020年，宝龙地产营收354.95亿元，同比增长36.3%。

物业销售收入方面，宝龙地产2020年已出售及交付项目的收入314.86亿元，营收贡献比88.7%；同比增长40.1%，主要是由于住宅类物业销售增长所致。

此外，宝龙地产2020年录得投资物业的租金收入和提供商业运营、住宅物业管理服务收入合计32.36亿元，同比增加15.0%，增长系持有物业及管理面积不断增加，加上商业运营能力不断提升所致。

宝龙地产分部资料，图片来源：宝龙地产2020年业绩报告

同期，宝龙地产实现净利润88.2亿元，较去年同期上升46.5%；归母净利润60.93亿元，同比增长50.78%。

2015年-2020年，宝龙地产公司公允价值变动为15.04亿元、15.2亿元、21.35亿元、25.01亿元、23.94亿元、20.95亿元，占同期营业利润的比例分别为37.1%、29.97%、32.73%、31.25%、23.06%、17.02%。

不难看出，公允价值变动损益是宝龙地产利润重要的组成部分，而公司的公允价值主要源于商业地产即运营的宝龙广场。

年报显示，截至2020年末，宝龙地产持有及管理的商业广场已经达到48家，另外还有6家轻资产项目，这是公司公允价值的主要来源。

上述五年间，宝龙地产商业广场的租金收入分别为5.52亿元、6亿元、8.56亿元、11.24亿元、14.2亿元、15.61亿元，复合年增长率18.92%。

截至2020年末，宝龙地产实现毛利128.16亿元，同比增长35.1%，主要是由于地产销售收入增加所致；毛利率为36.1%，同比微降0.3个百分点。

报告期内，宝龙地产实现销售额815.51亿元、合约销售面积532.73万平方米，分别同比增长35.1%、41.4%。具体来看，住宅销售金额684.33亿元，业绩贡献比83.91%。

截止期末，宝龙地产总土地储备为3650万平方米、总可售货值4478亿元。其中，超过70%土地储备位于长三角地区。

2021销售目标1050亿元

财务结构方面，2020年中期时，宝龙地产剔除预收款后的资产负债率73.24%、现金短债比0.99，未达标“三道红线”监管要求。

截止2020年末，宝龙地产上述两项指标已优化达标监管要求，划归“绿档企业”。

在现金流状况方面，截至2020年末，宝龙地产现金及银行结余为282.8亿元，相较去年同期增加19.5%；同期，流动比率从去年的1.30倍上升至1.36倍。

在业绩交流会上，宝龙地产管理层表示，希望把三道红线的实现要求传递到整个管理层、执行层去，未来两年公司会通过优化结构提升效率，包括销售加速，还有工程提速，令整个效率提升来管理财务结构。

“不管如何，公司希望在三条红线满足的条件下去扩大经营跟拿地的规模。”宝龙地产管理层表示。

另据2020年业绩公告，宝龙地产2021年销售额目标为1050亿元。往期数据显示，宝龙地产2020年的销售额目标为750亿元。

“公司2021年合约销售额目标定为1050亿，保持近三成的增速。”宝龙地产管理层称，2021年还将继续提升财务稳健度，优化债务结构，降低短债比例。

商管平台营收增18%归母净利增70.8%

同在3月2日，宝龙商业也公布了2020年业绩。宝龙商业于2007年成立并开始提供商业运营服务，2019年12月30日成功登陆港交所，成为港股市场第一家商业管理公司。

作为物业股的首份年报，也是宝龙商业上市后的首份年报，2020年其实现营业收入19.21亿元，同比增加18.6%；归属股东净利润3.05亿元，同比增70.8%。

宝龙商业的营收分为住宅+商业两部分，截至报告期末，公司商业运营已开业面积8.6百万平方米，住宅物业管理服务已交付面积为14.4百万平方米。

反映在收入上，商业运营及住宅物管的收入分别为13.81亿元、3.58亿元，营收贡献比81%、19%，商业物业为主要收入来源。

2020年宝龙商业物业租赁服务收入仅为1.8亿元，同比下跌11.6%，占总收入比例降至9.4%，系期内部分租约正常到期及受疫情影响给予商户减租扶持所致。

值得注意的是，2020年末，宝龙商业来源于同系附属公司的的收入占比已降至12.8%，外部客户收入占比已达82.9%。

宝龙商业按客户类别划分的收入分类，图片来源：宝龙商业2020年业绩报告

而横向来看，宝龙商业2020年归母净利润同比增长70.8%远高于去年的34%，主要是毛利率的提升。

其中，商业运营服务毛利率从去年同期的29.3%提升至32.8%，住宅物业管理服务毛利率从去年的12.9%提升至23.1%。总体来看，2020年宝龙商业整体毛利率从26.4%提升至30.9%。

截至2020年12月31日，宝龙商业已全国布局121个商业项目。此外，通过2020年收购浙江星汇后，宝龙地产新增了15个商业项目，且2020年新增签约33个商业项目。

在业绩交流会上，宝龙商业管理层透露，于2021年，宝龙商业预计开业22个项目：20个分布在长三角、2个大湾区的广东。

其还介绍，宝龙商业2021年开业项目当中将会开一个标杆项目--珠海宝龙广场。该广场将成为珠海北部的大型商业综合体，预计到2023年实现单年1.3亿营收目标，

同时，宝龙商业还制定了2021年三年以后的出租率目标：2021年出租率将会超过93%，2023年的时候不会低于95%。

“在疫情前，宝龙商业的出租率一直是在87%至89%左右。疫情对实体商业影响非常严重，为此公司成立了专门小组。到去年年底，我们的出租率就快接近90%，还略高于疫情之初的出租率水平。”宝龙商业称，未来五年希望实现利润复合增长不低于40%。

截止2020年3月3日收盘47支港股物业股总市值排名情况，图片来源：问财

作为国内商业物业服务供应商上市第一股，宝龙地产自2019年12月30日上市至今年3月3日收盘，股价约涨189.61%，总市值约增114.05亿港元（约合人民币94.99亿元）。

问财数据显示，在47家港股上市的物业股中，3月3日收盘，宝龙商业股价微涨1.31%，总市值排名第13位。