长沙要出“限购令”浏阳房价将高？

　　以落实“国八条”调控为契机的限购政策，目前已经在全国近30个城市推行。2月份的最后10天，全国房地产市场交易量应声下跌。

　　无疑，中国房地产市场正在经历一轮频度密集、力度空前的调控。当高企的房价调控的重拳，市场的走势变得扑朔迷离；比起房价本身，调控方式和效果变得更加引人关注。

　　那么，“最严调控”究竟能否让房价回归？在打击投资投机时，是否会误伤百姓改善性需求？在一线城市实施的限购令，会不会使投资者将注意力转移至二三线城市，并使得二三线城市房价不堪重负？

　　在此背景下，2011年的全国“”上，政协委员聚焦“限购令”，探讨该调控举措引发的一系列问题。

　　“我最担心的就是限购政策，限购使得广州市的房屋交易量下降了60%以上，同时误伤了一部分自住型购房需求。”“忽然”起来的地产界政协委员黄文仔一到就公开对表示。

　　2011年1月26日“新国八条”出台，其中明确“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内要从严制定和执行住房限购措施。”

　　而实际上，早在“限购令”政策刚出台时，即已引起了一场轩然大波。不少专家学者对其所产生的作用表示质疑。

　　昨日，有着“房地产平民代言人”之称的中国社科院金融研究所博士、研究员易宪容在接受本报记者采访时即明确表示，地方出台住房限购政策仅是给中央一个姿态，所起到的作用是十分有限的，相反，“限购令”成了各地居民涌入住房市场的信号。

　　“综合各大城市对于限购令目前的动作，在限购时间方面，只有贵阳明确了调控目标，其他城市都没有相关，只是一个临时性的措施。”彭澎说。

　　全国政协委员、大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵向记者表示，限购政策是特殊情况下推出的特殊政策，“要将当前的房地产调控放在国际和国内的宏观视野下看，当前稳定房价对宏观经济有很重要作用。”

　　但就在全国政协委员激辩房产“限购令”的影响和效果时，长沙市的地方性细则仍在“犹抱琵琶半遮面”。

　　早在2月23日，长沙市房地产开发协会即已低调举行了一场关于“限购令”细则的。而昨日，长沙市房产局一位知情人士向本报记者透露，“长沙限购令是肯定会出的，目前正在进行紧张的调研。”

　　不过，就在长沙市“限购令”方案正在紧锣密鼓地制定中时，作为长沙市四县市之一的浏阳，却有一个肯定的声音传出来浏阳市住房与城乡建设局局长张益平明确表示，浏阳暂时不会推行“限购令”。

　　张益平的肯定来自于他对政策的理解：最新的“限购令”，明确要求直辖市、计划单列市、省会城市都必须要出台限购令，而对浏阳这样的三四线城市没有要求。

　　“目前，浏阳的房价是2600元每平方米左右，不到长沙房价的1/2，而长沙又是全国各个大城市中的一个房价洼地，因此浏阳暂时不会推行限购令。”张益平说。

　　但与张益平所站角度不同的易宪容，则在接受本报记者采访时用很浓重的江西口音表示，不管会不会推行“限购令”，对遏制房价上涨所起到的作用都是十分有限的。

　　虽然易宪容对“限购令”的实际作用产生质疑，但仍有一个不争的事实是：若长沙一旦实行“限购令”，那么来浏阳买房的外地购房团数量将在现在的基础上不断增加。

　　对此，在获知长沙正在研究“限购令”的实施细则时，网友“慕容宝古佬”即在新浪微博上发表观点称，长沙版本的“限购令”一旦出台并实施，如果外地人在长沙购房，随之而退的潜在力量即散至长沙县、望城、宁乡等地，而定位为“长株潭后花园”的浏阳，也将成为一大关注焦点。

　　张益平承认这个事实，“这对于推高浏阳房价会有一定关系，不过，浏阳房价不会抬高很多。”

　　而易宪容此前早就预测，国内市场将现逆转，二线城市房产崛起。虽然易宪容也认为，二三线城市房地产健康状况还可以，但也有向一线城市方向靠拢的倾向。

　　就在易宪容争取政策落实的时候，浏阳的房地产价格与其他地方一样，已经开始呈现出“突飞猛进”的态势。来自市发改局的一份市场价格形势分析报告显示，2010年全市商品住房均价2679元/㎡,与2009年末的2123元/㎡相比，一年上涨了26.17%。

　　“同时，随着区位优势的提升，外来购房者进一步增加，加之城市化进程的加快，将直接导致浏阳住宅需求量的增加，商品房价格上涨空间将大于预期。”分析报告说。

　　而如果要避免这种情况的出现，“只有把此前银监会下发的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》落实下来，就能避免重走老。”易宪容说，他一直在向银监会证监会打报告，要求一定要严格落实《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。

　　广州、深圳出台楼市“限购令”两个月，在通胀压力下，不少广深投资客转战珠三角其他城市购房，包括肇庆、东莞、佛山等城市楼盘都在大举吸纳广深两地投资客，楼市成交不跌反升。

　　肇庆市住房和城乡建设局局长孟广生表示，肇庆是珠三角所有城市中房价最低的一个城市，今年1-11月城区一手住宅建筑面积均价仅3965元/平方米。而广肇轻轨在2013年开通，届时广州到肇庆仅40分钟车程，将融入广州“一小时生活圈”。

　　由于肇庆房价便宜，加上有鼎湖山优美的山水，在广深限购令下，不少广州、深圳投资客到肇庆购房。据肇庆市房地产业协会介绍，肇庆外来置业比例不断升高。肇庆房协近期对肇庆重点区域和重点住宅楼盘销售人气结构比例的调查发现，在鼎湖区置业的当地居民仅占26%，珠三角其他城市居民达48%，港澳台、华侨占10%，其余16%为周边城市等外来人员。

　　尽管广深限购让珠三角其他城市楼市火了一把，但大批投资客的进入却可能炒热楼市。孟广生直言：“广州、深圳市民来买房居住是好事，但我最担心的就是大批投资客涌入，让肇庆房价急升。”

　　“购买到底能在多大程度上控制房地产价格，目前还看不出来最终效果。”省社会科学研究院副研究员梁跃民表示：应该土地和财税制度，继续深化房产税试点，并加大保障房供给，这才是解决中国房地产问题的长远办法。

　　2011年，全国计划建设保障性安居工程任务是1000万套，相比去年的580万套增长了72.4%，与2008年相比，更是增加了10倍。

　　以为例，今年计划新建开工20万套保障性住房。由此可见市场之大。业内人士分析，保障房建安成本较低，营销费用不高；需求稳定，资金周转速度快。

　　另外，记者从多家银行获悉，2011年房地产开发贷款将空前紧缩，但是保障房更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低到20%以下。如果成本控制得好，以自有资金来算回报率，保障房利润可以放大到 30%-50%。实际上，即使开发商不主动参与，保障房建设也是大部分房企的必由之。

　　根据国土资源部的要求，各地的保障性住房、棚户区和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%。2010年全年，全国住宅用地实际供应情况来看，这一比例更是达到了77%。因此，开发商想要拿地开发就难以绕开保障房的建设。

　　大岳咨询公司总经理金永祥认为，目前一线城市出让住宅用地几乎都要求配建保障房，尤其是配建公租房，这些房屋还要求开发商持有，因此研究公租房等保障房项目如何盈利，是开发商们2011年需要集体补的课。

　　中国经济的很少有一步到位的。过去的产权、国有企业、金融都是一步一步推进的。需要过渡性的制度安排，房地产限购应该是一个过渡性的制度安排。它对于现有的体制是一个，它应该能够比已有的种种措施更快地改变市场价格上涨的预期，从而达到稳定房价的效果。

　　为什么房地产限购是一个过渡性而不是长期的制度安排？因为它有成本。成本就是它对消费性需求有误伤的可能。即，已经在某一城市工作多年、有意安家买房、但是税收或居住记录不全的人，住房需求无法满足；另外，外地搬入、打算长住的家庭，不可能马上实现拥有房产的计划，这也是误伤。地产限购控房价，其代价就在于此。

　　因此，从长远来看，必须不断，从根上解决中国房地产市场的问题。第一，必须进行全面系统的财税，改变地方的卖地财政，让土地供给更加透明合理；第二，必须建立公共性住房的融资、建设、管理机制，不仅保障基本住房需求，而且用公共性住房间接调节市场化的房地产；第三，研究借鉴、新加坡等国的宝贵经验，在房地产的交易、房贷、保有环节合理调节，包括合理纳税，控制投资需求。

　　如果这做到了，房地产限购措施具备了退出条件，中国的房地产体制则进入了一个更高形态。房地产限购这个过渡性的制度安排的就已经完成，可以告别历史。（摘自央行货币政策委员会委员、大学经济学教授李稻葵《论限购》）

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