华润万象生活通过聆讯：高毛利业务依赖母公司，投资活动现金流三年为负

深圳华润万象城，图片来源：网络

11月8日晚间，华润置地公告称，旗下物业公司华润万象生活已提交聆讯后资料集。

此前的8月26日，华润置地宣布正式分拆物业板块上市；仅五天后，华润万象生活招股书便提交港交所。

11月3日，华润置地再发布公告称，倘若华润万象生活分拆得以进行，将以优先发售的方式向华润置地合资格股东提供全球发售项下初步提呈发售的不超过10.0%的华润万象生活股份的保证配额。

11月6日，市场消息又称，华润万象生活上市拟集资约10亿美元，约合78亿港元，上市时间预计在年内即可完成。

聆讯后资料显示，截止2020年6月30日，华润万象生活业务已覆盖中国27个省级行政区62个城市，提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积1.07亿平方米，提供商业运营服务的购物中心建筑面积560万平方米。

过去三年，华润万象生活超三成收入来自华润系公司，高毛利的商业运营及物业管理服务，更是高度依赖于后者。而受限于包干制收费模式，扩张迅速的华润万象生活毛利率表现并不乐观。

同期，华润万象生活的资产回报率和股本回报比率持续走低，分别由2017年的15.1%、121.2%，降至2019年的 5.7%、43%。

此外，由于投资活动不断流出，华润万象生活现金可用货币资金不断减少。截止2020年6月30日，华润万象生活期末及期末现金等价物仅3.6亿元，较2019年末6.05亿元减少68.05%。

华润系公司贡献三成收入、八成在管项目

聆讯后资料显示，华润万象生活上市的联席保荐人为建银国际金融有限公司、中国国际金融香港证券有限公司、花旗环球金融亚洲有限公司及高盛（亚洲）有限责任公司。

华润万象生活于2017年5月18日在开曼群岛注册成立，主营业务包括住宅物业管理服务、商业运营及物业管理服务。目前，华润置地直接拥有华润万象生活已发行股本的100%，华润（集团）间接拥有华润置地已发行股本约59.55%。

过去三年及2020年上半年，华润万象生活营收分别为31.29亿元、44.31亿元、58.68亿元及31.34亿元；同期利润分别为3.88亿元、4.22亿元、3.64亿元及3.38亿元。

从业务类型来看，住宅物业管理服务分部的收入分别为21.01亿元、27.63亿元、34.72亿元和16.81亿元，分别占总收益的67.1%、62.4%、59.2%、53.6%。

商业运营及物业管理服务分部，对应收入则分别为10.28亿元、16.68亿元、23.97亿元、14.53亿元。

图片来源：华润万象生活聆讯后资料

从地区来看，华润万象生活主要收入区域为华北区域、华南区域，上述期间营收贡献比合计分别为45.5%、48.4%、51.7%及52.5%。

从客户类型来看，华润集团及华润置地（连同各自的合营企业和联营公司）为华润万象生活的两大客户，上述期间对华润万象生活的合计营收贡献比分别为31.2%、32.2%、32.3%及36.0%。

同时，华润集团及华润置地，位列华润万象生活的五大供应商之内。2017年至2020年上半年，华润万象生活自五大供应商的采购额分别为3.06亿元、3.33亿元、4.71亿元及2.24亿元，同期采购总额的24.7%、18.5%、19.7%及21.3%。

其中，华润置地作为单一最大供应商，采购额分别为2.44亿元、2.09亿元、2.71亿元及1.47亿元，分别占采购总额的19.7%、11.6%、11.3%及14.0%。

对于自身与华润系公司的“亲密关系”，华润万象生活在聆讯后资料中称，无法保证公司与华润集团及华润置地的所有服务合同可于到期后成功续签。

“若公司未有续签该等合同，公司未必可成功从其他来源取得替代合同以及时或按合理商业条款予以补足，因而可能对公司的业务、财务状况及经营业绩有重大不利影响。”华润万象生活如此说道。

图片来源：华润万象生活聆讯后资料

此外，截至2020年上半年末，华润万象生活管理有502个住宅及其他物业项目，在管总建筑面积为9749.8万平方米。

其中，405个项目来自华润集团及华润置地，对应在管面积7955.4万平方米，占比达81.60%。

包干制拉低毛利率，商管服务毛利率为住宅的1.8倍

而对于华润万象生活，最为明显的一点，也是其未来业绩增长的短板之一，便是旗下高毛利的商业运营及物业管理服务，高度依赖于华润系公司。

过去三年及2020年上半年，华润万象生活毛利分别为4.07亿元、6.65亿元、9.42亿元和7.55亿元，对应毛利率分别为13%、15%、16.1%及24.1%。

“毛利率上升主要是由于商业运营及物业管理服务分部贡献的收入增加，而该分部的毛利率高于住宅物业管理服务分部。”华润万象生活在聆讯后资料中如此表示。

最近三年，华润万象生活住宅物业服务毛利率分别为8.2%、7%、8.2%，购物中心毛利率分别为11.5%、21%、20.3%，写字楼为20.4%、20.8%、24.5%。

2020年上半年，华润万象生活住宅物业服务毛利率为14%，购物中心为36%，写字楼为35.3%，后两者的毛利率水平均为前者住宅物业的两倍余。

图片来源：华润万象生活聆讯后资料

同期，华润万象生活总收入的64%（合计20.02亿元）来自独立第三方。其中，住宅物业管理服务为43.2%，商业运营及物业管理服务为20.9%。高毛利的商业部分，来自华润系的收入占比为55%。

而华润置地打包商管服务于华润万象生活中上市，相关意图其早有透露。

在今年8月召开的中期业绩会上，华润置地执行董事兼总裁李欣就曾透露，华润置地认为应搭建一个完整的、具有华润置地特色的物业管理和商业管理的轻资产管理平台。

李欣称，上述平台一方面可以提升重资产价值创造，另外一方面也希望这块业务能够构建自己的盈利能力，经过几年培育和发展，能够成为华润置地新的利润的增长点。

“物业管理市场容量很大，除了正常的开发业务、销售物业、购物中心、酒店、写字楼这些物理空间的管理之外，还有城市的空间管理。物业市场前景也是无限广阔。在消费升级的背景下，基础服务上提供增值服务的空间也很大。”李欣彼时如此说道。

不过，虽然有较高毛利率的商业运营及物业管理服务拉动，但于上市物也企业毛利率均值相比，华润万象生活仍有较大差距。

华润万象生活毛利率处于走高的趋势，但与上市物企毛利率均值相比，仍有一定差距。2019年上市物企平均毛利率为29.4%，是华润万象生活同期毛利率的1.8倍。

聆讯后资料显示，包干制是拉低华润万象生活毛利率的原因之一。即由业主向物业服务企业支付固定费用，盈余或者亏损均由企业享有或者承担。

过去三年及2020年上半年，华润万象生活分别有96个、113个、95个及99个按包干制收费模式管理的住宅及其他物业项目录得亏损，金额分别为0.8亿元、0.75亿元、0.78亿元、0.57亿元。

同期，华润万象生活分别有2个、5个、7个及2个按包干制收费模式管理的购物中心项目录得亏损，金额分别为0.23亿元、0.26亿元、0.24亿元及0.04亿元。

此外，华润万象生活还分别有5个、11个、8个及5个按包干制收费模式管理的写字楼项目录得亏损，金额分别为0.09亿元、0.05亿元、0.07亿元及0.11亿元。

对此，华润万象生活解释称，将继续采用包干制管理住宅及其他物业以及写字楼，而购物中心物业管理服务的收入模式自2020年下半年开始由包干制改为酬金制。

华润万象生活还称，住宅及其他物业以及写字楼方面，若其未能提高物业管理收费水平，则会对其毛利率产生不利影响。

中期投资活动现金流净额0.28亿元，在手现金3.6亿元

聆讯后资料还显示，华润万象生活的资产回报比率由2017年的15.1%下降至2018年的8.8%，2019年进一步下降至 5.7%。股本回报比率由2017年的121.2%下降至2018年的86.2%，2019年进一步下降至43.0%。

对此，华润万象生活解释为由于总资产的增长和初始股本基数较低所致。

现金流方面，过去三年华润万象生活现金及现金等价物分别为8.71亿元、11.36亿元、6.05亿元。2020年上半年降至3.66亿元，同比下降26.94%，较2019年跌幅达39.5%。

这一变动背后与华润万象生活投资活动不断流出有关，过去三年，华润万象生活投资活动净流出3.1亿元、7.27亿元、10.84亿元。2020年上半年，这一指标终于回正，为0.28亿元。

图片来源：华润万象生活聆讯后资料

据聆讯后资料，投资活动所用现金流出主要包括向关联方作出垫款、向华润置地资金池付款、购买物业厂房等事项的付款。

其中，最大事项便是与华润置地及关联方的往来垫款。截至2020年6月，华润万象生活应付关联款14.7亿元、应收关联款合计28.9亿元。

针对募资用途，华润万象生活表示募资所得将用于扩大物业管理和商业运营业务的战略投资和收购；用于提供增值服务和该行业上下游产业链的战略性投资；用于投资讯息技术系统和智能化社区等。