卓越商企服务上市后首笔并购：2.25亿收环球财富物业，毛利率低于行业均值待解

卓越商企服务2020年10月上市敲钟现场图，图片来源 ：卓越商企服务官方微信公众号

出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

“面积称霸”的年代，收并购成为物业企业扩张的重要手段之一，行业竞争愈加白热化。

4月7日，卓越商企服务(HK:06989)公告，拟以2.25亿收购北京环球财富物业管理公司（以下简称：环球财富物业）75%股权。

这是卓越商企服务登陆港股市场近半年来“猎”得的首个标的，环球财富物业管理北京东三环CBD核心区一个15万平方米的甲级商业办公项目，与卓越商企服务“高端商务物业管理”的定位十分匹配。

此前3月26日卓越商企服务公布的2020年业绩即上市后的首份年报显示，报告期内公司营收、净利润、毛利润、管理面积皆出现明显增长。

而近年来，卓越商企服务也主要依靠第三方外拓扩大其商业物业的规模。但收购后的“阵痛期”对卓越商企服务的毛利率水平带来影响，2020年卓越商企服务的这一指标为26.3%，低于港股41家物企的平均毛利率31.94%。

首“猎”瞄向北京：收购标的2020年净利润2832万元

公告显示，环球财富物业成立于2007年，总部位于北京，是一家专业的商务物业管理公司，所管理的项目以一线城市CBD超甲级写字楼为主。

目前，环球财富物业管理的北京世纪财富中心是一个国际甲级商业办公项目，集写字楼、商业及配套服务设施于一体，位于北京东三环国贸CBD核心片区，总建筑面积15万平方米。

2019年-2020年，环球财富物业的未经审核除税后净利润分别为3306万元、2832万元；截止2020年末，未经审核净资产为0.589亿元。

对于2020年的净利润同比下降，公告表示，系环球财富物业在报告期内停止了非核心业务装修服务业务所致。

环球财富物业财务资料，图片来源：企业公告

收购完成后，环球财富物业将成为卓越商企服务的间接非全资附属公司，业绩于卓越商企服务的财务资料内综合入账。

从协议来看，上述交易涉及对赌条款，环球财富物业所管理的物业管理项目在接下来5年均有最低收入的保证，做出担保的各方则需对未完成的业绩做出补偿，补足款项。

值得注意的是，若环球财富物业于截至2021年12月31日止年度前将其所有物业管理服务的收费增加10%，则担保各方接下来4个财政年度的担保收入所作出的担保即免除。

对于这起收购的意义，卓越商企服务称，“该起收购事项将进一步巩固集团于商业物业管理方面的领导地位，并透过在北京中央商务区寻求商机以扩大业务增长。”

卓越商企服务主要布局在大湾区及长三角，业务类型以商务物业为主，2020年收入贡献高达74.1%；截至2020年末，卓越商企服务在管项目41.8%位于粤港澳大湾区，25.4%位于长三角城市群，32.8%分布于其他区域。

卓越商企服务所服务的客户也大多是如腾讯、百度、阿里、华为等知名互联网企业及高新科技企业，服务项目则包括深圳腾讯大厦、深圳阿里云大厦、深圳百度国际大厦等。

与住宅物管不同，商业物管这条细分赛道，单价高定价较为自由，且服务对象付费能力较强。市场竞争亦激烈，已吸引了包括仲量联行、戴德梁行等五大行在其中布局。

据卓越商企服务通过聆讯后资料显示，根据弗若斯特沙利文报告，按于2019年的商务物业提供基本物业管理服务所得收入计，公司在中国商务物业服务提供商中排名第四，在大湾区商务物业服务提供商中排名第二。

而随着近年来一线城市写字楼市场不断饱和，在高净值区域进一步扩展市场空间，加大其他区域的布局以实现增量，变得至关重要。

卓越商企服务与北京环球财富物业股权合作签约仪式现场图，图片来源：卓越商企服务官方微信公众号

同在4月7日，卓越商企服务的官方微信公众号发布《卓越商企服务集团与北京环球财富物业达成股权合作，北京标杆项目布局再落一子》的文章。

该文章指出，卓越商企服务将与环球财富物业一起围绕建立差异化竞争壁垒的增长策略，发挥高端商务物业服务优势，优化环球财富物业的运营效应，加大在北京等一线及新一线重点城市商务物业市场占有率，共同携手实现商务物业资产运营价值愿景。

物管收并购浪潮下，聚集商务业态的扩张

按照卓越商企服务公告中的表述，收购环球财富物业的资金，将动用全球发售的所得款项净额以现金拨付，该笔款项被分配用于策略性收购及投资。

一般而言，物业公司上市募集资金主要用于收并购及市场拓展。兴业证券研报数据曾显示，2020年上市的15家物管公司募资净额中用于收并购的资金共计341.5亿港元，约占募资净额的61%。

当下物管行业资本化加速，“规模为王”成为业内的共识，行业似乎已经进入“面积争霸”的时代。

中物研协数据显示,在过去的2020年，仅上市物业企业收并购的总交易数量便同比提升54.29%,与之相应,总交易金额同比增长47.25%,达到94.3亿元。

进入2021年，物管企业收并购更加频繁。如永升生活服务4.34亿收购彰泰服务65%股份；合景悠活13.16亿元“蛇吞象”收购雪松智联科技80%股权，新增在管面积超8600万平方米。

再比如，作为上市之后的首笔收并购，恒大物业斥资15亿收购宁波雅太酒店物业100%股权，新增在管面积超8000万平方米。

不仅是“大鱼吃小鱼”，当下的物管行业“大鱼吃大鱼”的案例开始出现，市场上甚至已流传“快鱼吃慢鱼”的说法。

2月5日，碧桂园服务(HK:06098)公告称，以48.46亿元收购蓝光嘉宝服务(HK:02606)近65%股份。这是截至目前发生在两家上市物业公司之间、并导致控制权发生变更的最大宗收购案。

随后，龙湖物业斥资12.73亿接手亿达服务100%股权，进一步完善自身在多业态领域的空间服务能力。

此次收购环球财富物业，是卓越商企2020年10月港交所上市之后，首次对外公开披露的一次收并购事件。

作为一家成立已20余年的物业公司，卓越商企服务背靠母公司卓越集团影响，主要提供商务物业管理服务，服务范围覆盖写字楼、商业综合体、物流园区、政府公建、高等院校等多种领域的业务结构。

截至2020年末，卓越商企共布局42座城市。总合约项目数量459个，合约面积为4473万平方米，同比增长约35%。其中，在管项目达到406个，在管面积约3200万平方米，同比增长分别约31.8%及36.2%。

地产系物业公司普遍存在严重的关联方依赖，在这一方面，卓越商企服务表现较好。以商务物业为例，2020年该项合计新增在管面积435.8万平方米。其中，来自卓越集团仅有10.8万平米，余下425万平方米均从第三方物业开发商处获得。

拉长时间线来看，近年来卓越商企服务曾收并购河南黄锦物业、浙江港湾物业、武汉雨阳物业、武汉环贸物业等多个物管企业。2019年，卓越商企先后收购了主要业务涉及公建物业的浙江港湾，及武汉雨阳两家物业公司。

卓越商企服务将其在2021年的发展策略称之为三“度”协同共同发力，即深耕目标城市