越秀地产物管业务IPO：获广州地铁3.3亿元入股，规模不足收购来补

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出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

2月8日晚间，越秀地产(HK:00123)公告，旗下物业管理业务的控股公司越秀服务，获广州地铁投融资(香港)有限公司（以下简称“广州地铁”）3.3亿投资入股。投资事项完成后，广州地铁将拥有越秀服务8.15%股权，成为第二大股东。

越秀地产成立于1983年,1992年于香港上市，是老牌粤系房企；广州地铁为广州市政府的全资附属公司，负责广州城市轨道交通的投融资、建设运营及物业开发工作。

双方早有合作，2019年2月广州地铁曾斥资61.62亿港元（约合人民币51.25亿元）购入越秀地产19.9%股份，成为越秀地产的第二大股东。

去年11月，越秀地产公告，拟分拆公司的物业管理业务并于港交所主板独立上市。同时，披露了公司的间接全资附属广州越秀物业发展有限公司（以下简称“越秀物业”）收购广州地铁旗下两家物管公司各67%股权的事项。

随着越秀服务战投引入广州地铁，越秀地产分拆物业管理业务IPO的进程又推进一步。

开年获广州地铁携资3.3亿元入股

随着本次“3.3亿元入股越秀服务”，广州地铁和越秀地产的关系更亲密了。

公告显示，越秀地产以3.3亿元，配发越秀服务9035.97万股新股予广州地铁，所持越秀服务股权由100%摊薄至91.85%；认购者广州地铁，交易完成后，将持有越秀服务8.15%股权。

越秀地产表示，引入广州地铁为越秀服务新股东，将扩阔越秀服务的股东基础；还可深化公司与广州地铁间的战略合作并创造协同效应，有利于越秀服务的业务营运及未来扩充。

公告还披露，越秀地产拟将投资事项所得款项应用于补充越秀服务的营运资金。

此外，公告还显示，倘越秀服务首次公开发售上市于今年年底底前尚未完成，双方将就广州地铁退出机制作出协商，而作价包括独立估值师按市场法所估值越秀服务于去年底约37.85亿元。

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越秀服务为越秀地产物业管理业务的控股公司，主要从事非商业物业管理及增值服务，以及商业物业管理及运营服务。

2018年至2020年9月末，越秀服务实现纯利利润分别为0.47亿元、0.93亿元、1.26亿元。

高层换血股权挪腾，物管IPO铺路进行时

过去的2020年，从年初的物业分拆上市的态度尚且模糊，到仅8个月后便披露公告宣布拟分拆消息，越秀地产的物管业务也加入了冲刺IPO的大军中。

越秀物业成立于1992年，前身是广州城建开发物业有限公司，现为越秀地产控股子公司。

1994年，越秀物业开发了全国首套物业管理计算机软件“物业通”，开创物业管理信息化的先河；2017年起正式更名为越秀物业，并开始布局全国。

根据企查查APP，去年7月，越秀物业进行了一番人事调整：杜凤君和张向国退出董事之列，毛良敏和吴嘉滨成为董事，吴炜担任董事长，毛良敏兼任董事、总经理。

公开资料显示，毛良敏是去年年初才加入越秀物业的职业经理人，目前还担任越秀地产物业服务事业部总经理职务。他从事物业管理工作20多年，曾在深圳之平物业任职副总裁，还曾担任广东省物业管理行业协会轮值副会长。

4个月后，越秀物业股权结构发生改变。从原来由广州市城市建设开发有限公司、远大国际有限公司分别持股5%和95%，转变为由远大国际有限公司100%持股。

而广州市城市建设开发有限公司由雅康投资持股95%，实控人则是越秀地产董事长林昭远。

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所有的举动都在为越秀物业上市铺路，但回归到越秀物业本身，其规模与目前已上市的几十家物企中相比，仅属于尾部企业。为此，越秀物业想到了“先收购扩大规模，再分拆上市”的策略。

在去年11月官宣分拆物业上市的同时，越秀地产还公告披露出资2.81亿元，收购广州地铁旗下两处物管各67%股权，以拓展规模。

增值服务业务无鲜明优势，智慧物业或为出路

而除了在管规模仍较小之外，越秀物业的业务自身，也还寸有一些遗憾。

绝大多数物企在上市初期，管理面积与营收来源都在很大程度上依赖母公司。但要真正实现业绩和盈利增长，比拼的还是多元创新的增值服务，打造差异化的竞争优势。

在增值服务方面，越秀物业虽主打“一公里生态圈”，看上去覆盖了社区生活服务的“全链条”，但却新意不足，又是并不突出。

越秀物业增值服务业务介绍，图片来源：越秀物业官网

结合越秀物业的发展历程和近年动作来看，智慧化或是其主要发展方向之一。

去年4月，越秀物业还携手阿里云组建工智能应用联合实验室，聚焦“云管理”发展智慧社区。

作为掌舵人的毛良敏，也曾在公开场合演讲中表示，越秀物业早在2010年就提出了数字化管理战略，开始打造集成内部管控、现场管理、社区维护的信息化和智能化管理工具，以精准切入智慧社区建设。

在他看来，智慧化管理是物业发展的必然趋势，物业企业的数字化升级转型，已迎来了颠覆性的战略机遇期。围绕数字化数字化发展路径，越秀物业将围绕客户动线提升智能体验，实现产品升级迭代。

地产业务千亿目标未实现，总负债一年增217亿

物管IPO对越秀地产而言，有多重要？这或可看作是越秀地产作为一家老牌房企，在给资本市场讲的“新故事”。

作为一家老牌粤系房企，虽早在2017年全年业绩会上，越秀地产便表示要在2020年冲刺千亿目标，但这一目标至今都并未实现。

第三方机构克而瑞数据显示，从2014至2020年，越秀地产销售额排名从行业的31名降至40名。2014年时，越秀地产与旭辉、阳光城、新城控股属于同一梯队，销售额分别为220.14亿元、212.06亿元、230亿元、251亿元，差距不大。

但到了2019年，其余三家销售额全部突破2000亿规模，分别达到了2006亿元、2110.31亿元、2747亿元，越秀地产还仅为721亿元。

2020年，越秀地产虽虽然实现销售额957.6亿元，同比增长33%，却依旧无缘“千亿俱乐部”。

与其他三家相比，越秀地产业务布局也较为集中。最新一期财报显示，截至2020年上半年，越秀地产总土地储备约为2363万平方米，较2019年底仅微幅上涨9.8%。其中，大湾区土地储备占比约53.9%，“轨交+物业”项目土地储备占比17.7%。

规模扩张“减速”背后，还未进入千亿阵营的越秀地产，负债额却呈走高态势。

2020年中期，越秀地产流动负债1076.02亿元，非流动负债697.57亿元。负债总额为1773.5亿元，与2019年同期的1556.55亿元相比，一年内增加债务近217亿。

截止到 2020 年 6 月底，越秀地产净负债率为 71.2%，较 2019 年末下降 2.7 个百分点。但短期偿债能力有所下降，现金短债比由 4.2 下降至2.8，主要系短债占比由10.1%升到了14.9%。

不过，越秀地产因背靠广州国资委，拥有着同规模企业中极低的融资成本，2020 年上半年融资成本仅为4.7%。

2月8日披露广州地铁入股事宜时，越秀地产还公告披露其2021年首月销售成绩单，共实现销售额89.40亿元，同比上升约193%。

不过，去年同期受春节假期导致的低基数叠加下旬新冠疫情，房企销售额普遍较低。

2020年以约42亿元的差额与“千亿俱乐部”擦肩而过的越秀地产，今年能否突围？尚需观察。