富力地产前11个月完成年度销售目标77%，降负债与保业绩能否同步实现？

距离年底还有不足一个月，房企销售目标完成情况如何？

截至目前，TOP20房企中多数已发布了前11个月的经营业绩。其中值得注意的是，富力地产前11个月目标完成率尚不足八成。

根据12月1日富力地产公布的未经审核营运数据，今年前11个月，富力地产总权益合约销售金额约1172.8亿元，销售面积达约993.03万平方米。与去年同期相比，销售金额下降2.55%，销售面积下降11.39%。

富力地产2020年的销售目标为1520亿元，据此计算，今年前11个月完成全年销售目标的77.2%。

能否完成全年销售目标？

“计划下半年将执行多项重点策略，包括完成协议销售目标、交楼目标及去杠杆。”这是富力地产2020年半年报提到的下半年经营策略。

2020年下半年即将过去，富力各项目标完成情况如何？从销售目标来看，完成率不容乐观。

纵观下半年逐月的销售数据，其中7月，富力地产销售金额107亿元，同比增长2%；今年8月，销售额实现108.6亿元，同比增长3.1%。

而“金九银十”两个月，富力地产分别录得销售金额140.1亿元和160.5亿元，分别同比增长24%和14%。

根据最新发布的11月销售数据，销售总金额约146.0亿元，销售面积121.9万平方米。与去年同期相比，销售收入上升7%，销售面积下降5%。

综合以上5个月的数据，下半年7至11月的总销售额为662.2亿元。根据历史数据计算，上年7至11月的总销售额为601.3亿元，同比增长10.12%。

然而，由于上半年富力地产仅实现销售额510.6亿元，同比下滑了15.2%，因而下半年富力必须实现累计销售额1009.4亿元，才能完成全年目标。

目前看来，富力地产要想完成全年目标，则12月单月需要实现销售额347亿元，这对于富力来说有较大压力。

相较之下，头部房企中，恒大前11个月完成了全年销售目标的105.5%，碧桂园完成了全年销售目标的93.1%。根据克尔瑞《2020年1-11月中国房地产企业销售排行榜》，在设定了全年销售业绩目标的部分规模房企中，超6成房企完成了全年销售业绩90%以上。

TOP50房企中，约36家设定了全年销售目标，其中完成率低于80%的房企有两家，分别为富力地产和首创置业。

此外，根据富力地产三季报数据，截至9月末，富力地产实现营收500.38亿元，同比下降0.96%；归属于母公司股东的净利41.22亿元，同比减少9.14%。

“三道红线”解除一道

去杠杆是富力地产年内的另一项重要目标，包括处理到期债务及管理资产负债水平两方面改善其财务状况，从而降低负债水平。

今年8月，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，明确融资“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。如果踩中“三条红线”，企业有息负债规模则不得增加。

中报数据显示，富力地产不幸踩中了全部三条红线。

今年以来，富力在努力降负债。2020年8月的业绩会上，富力地产董事长李思廉表示：“2020年到2021年度,我们还是会再减轻负债。”

三季报显示，截至三季度末富力地产有息负债规模较2020年一季度下降了约242亿元。与此同时，富力的净负债率已下降至166%；资产负债率下降至约80.37%。

富力地产决定通过卖资产来降低负债。

11月9日，富力地产宣布：拟以44.1亿元出售广州国际机场综合物流园70%股权，交易对方为黑石集团。富力地产公告显示，交易所得款项用于降低负债及一般营运资金。

对于此次交易，富力地产表示，该事项使富力地产得以货币化其在该物业自投资后一段时间累计的投资价值，降低资产负债比率，从而增加集团财务灵活性，并增强其把握未来发展及投资机遇的能力。

富力地产还减缓了拿地支出。

根据中指院发布《2020年前十个月中国房企权益销售额TOP100》榜单，富力地产位列榜单第18名。而在前十个月新增土储榜单中，富力地产已跌出前50位。

此外，富力地产还有一些其他降负债的痕迹。例如对比2019年和2020年半年报，截至今年上半年末，富力地产共有员工39244人，去年上半年末为59021人。尽管此前富力地产曾对“停止招聘”等信息进行辟谣。

股权融资方面，今年10月，富力地产完成2.57亿股新H股配售，配售所得款项净额为24.98亿港元。

此次配售完成后，富力地产扣除预收款的资产负债率下降至69.72%，这意味着富力地产达到了资产负债率小于70%的要求，“三道红线”已经解除其中一道。