华润万象生活IPO募资不超过122.7亿港元，定价每股18.60-22.30港元

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11月25日早间，华润置地(01109-HK)公告，分拆的华润万象生活(01209-HK)周三至下周二(11月24至12月1日)招股，每手200股，一手入场费约4505元，预计于12月9日主版挂牌。

华润万象生活计划发售约5.5亿股，5%用于香港公开发售，招股价介乎18.6元至22.3元，集资最多122.6亿港元。

合资格股东将获提供优先发售中合共5500万股预留股份(占全球发售项下初步可供认购华润万象生活股份约10.0%的保证配额，保证配额基准为合资格股东于记录日期2020年11月18日下午四时三十分所持每130股公司股份可认购1股预留股份。

预留股份将从国际发售下初步提呈以供认购的华润万象生活股份中划拨发售，且将不受重新分配安排所限。

华润万象生活引入7名基石投资者，合共认购6.5亿美元股份，当中包括新加坡政府投资公司(GIC)、高瓴资本、中国平安等，建银国际、中金、花旗及高盛为联席保荐人。

11月23日，华润置地曾发布《华润万象生活有限公司建议分拆在香港联合交易所有限公司主板独立上市的进展公告》称，华润置地合资格股东于优先发售中获得华润万象生活预留股份的保证配额基准。

华润置地还在公告中称，保证配额基准为合资格股东于记录日期2020年11月18日下午四时三十分持有的每130股股份整数倍数可认购1股预留股份。合资格股东获得预留股份的保证配额不可转让，且未缴款配额不可于联交所买卖。

此前于11月8日，港交所披露华润万象生活通过聆讯。

聆讯后资料显示，华润万象生活正式成立于2017年，是中国领先的物业管理及商业运营服务提供商，业务范围包括提供物业管理、增值服务、管理以及运营购物中心和写字楼等各种不断扩大的商业资产。

今年上半年，华润万象生活收入为31.34亿元，同比增加18.68%；毛利为7.55亿元，同比上升59.13%；期内溢利3.39亿元，较去年同期上升76.14%。

2017年-2019年，华润万象生活分别实现收入31.29亿元、44.31亿元、58.68亿元。同期，毛利分别为4.07亿元、6.65亿元、9.42亿元；毛利率分别为13.0%、15.0%、16.1%。

图片来源：华润万象生活聆讯后资料

华润集团及华润置地为华润万象生活的两大客户，2017年至2020年上半年所贡献收入合共分别占总收入的31.2%、32.2%、32.3%、36.0%。

同时，华润集团及华润置地也位列华润万象生活的五大供应商之内。其中华润置地作为单一最大供应商，上述期间的采购额分别为2.44亿元、2.09亿元、2.71亿元及1.47亿元，分别占采购总额的19.7%、11.6%、11.3%及14.0%。

此外，截至2020年上半年末，华润万象生活管理有502个住宅及其他物业项目，在管总建筑面积为9749.8万平方米。

其中，405个项目来自华润集团及华润置地，对应在管面积7955.4万平方米，占比达81.60%。

业务布局方面，截至2020年6月30日，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米。

根据弗若斯特沙利文报告，按2019年中国所有物业管理公司的物业管理服务收入计算，华润万象生活排名第五；按2019年中国所有购物中心运营服务提供商的购物中心物业管理服务收入计算，公司排名第二。

关于IPO募资用途，华润万象生活表示，资金将用于扩大物业管理和商业运营业务的战略投资和收购。并希望通过战略性投资和收购将使其提供更加多样化的服务，扩大其地理分布、市场份额以及物业组合，实现规模经济效应。