中骏集团一周发债53亿：高价拿地总负债升至1315亿，资产负债率76%踩“红线”

上海中骏广场，图片来源：网络

10月21日，中骏集团控股有限公司（以下简称“中骏集团”）发布公告，拟发行于2025年到期的5亿美元（合计33.34亿元人民币）优先票据，年利率7%。五天前，中骏集团还曾发行20亿元公司债券，票面利率5.50%。

中骏集团在相关公告中表示，债券募集资金扣除发行费用后将用于为其若干现有境外债务进行再融资。

中骏集团创办于1987年，是一家专注于房地产开发及相关产业的综合性城市运营服务商。从2015年起，中骏集团销售额持续增长，并于2017年提出三年冲刺“千亿”房企的目标。

拿地方面，中骏集团也不断加码。最为典型的是在厦门，最近三年中骏集团多次高价拿地，被称为“地王收割机”。截止2019年末，中骏集团土地储备已超过2016年的两倍以上。

然而，销售规模还未突破“千亿”大关，中骏集团负债规模就已破千亿。如今，仅一周之内便发债超50亿元，中骏集团对资金的需求可见一斑。

拿地不手软频造“地王”，总土储三年翻两倍

9月29日，中骏集团以33亿元总价溢价率24.29%，拿下福建厦门湖里、海沧、集美3幅宅地，去配建楼面价58553元/平，隐形地价刷新厦门新纪录。

此前，在今年4月中骏集团还曾以103.55亿元竞得厦门市的首个百亿总价地块，该地块溢价率高达43.82%。

事实上，中骏集团在厦门高价拿地早已有之。 2018年，中骏集团以38亿元摘厦门湖里区商住地，楼面价39090元/平米刷新纪录 。

2019年11月，中骏集团又以总价59.4亿元，楼面价45103元/平方米拿下厦门枋湖2019P01地块，再度刷新当时厦门土地市场总价和岛外楼面单价纪录。

图片来源：中骏集团2020年中期报告

历年财报数据显示，2016-2019年新增地上建筑面积168万平方米、645万平方米、900万平方米和980万平方米，土地成本分别为116亿元、321.67亿元、389.23亿元和477.25亿元，不断增长。

在此背景下，中骏集团的土地储备不断扩充。2017年末，其土储规模为1557万平方米；至2019年末，这一指标升至3209万平方米，三年时间增长了2.06倍。

截止今年上半年，中骏集团土地储备合计3303万平方米，土地成本为194.31亿元。

其中，海峡西案经济圈（包含厦门、福州两个城市）土地储备成本占总土地储备成本26.9%，仅次于长三角经济圈。

拿地背后，与中骏集团给自己定下的“千亿”销售目标密不可分。

冲刺千亿因疫情被迫下调，全年目标完成74%

中骏1987年成立于泉州，1990年集团总部从泉州搬到厦门，迈出全国化步伐。2017年，值集团成立30周年之际，其又将总部搬到上海，全面加速全国化发展脚步。

2017年全年，中骏集团实现合同销售金额332.47亿元，同比增长41%。彼时，中骏集团公布3年千亿规模目标，称将在3年左右迈入千亿级房企俱乐部。

此后的2018年和2019年，中骏集团分别实现合同销售额513.6亿元、805.01亿元，均超额完成既定的全年销售额目标。2019年，中骏集团合同销售额同比增速达57%，创下近五年新高。

受新冠疫情疫情影响，中骏集团将2020年全年销售目标，由1000亿元调整为930亿元。

为了完成这一目标，中骏集团加大了去化力度。

5月22日，京东房产与中骏集团在京签署战略协议，中骏集团成为首个在京东开设自营旗舰店的房产开发商。

与此同时，“中骏618购房狂欢节”正式开启，全国 52城百盘联动，FUN享10亿购房津贴，6重购房大礼狂欢再加码。

图片来源：搜狐财经

不过，上述动作似乎没能体现在中骏集团上半年销售业绩上。

截止6月30日，中骏集团实现合同销售金额400.76亿元，完成年度目标的43.09%，不及去年同期完成度。

同期，中骏集团合同销售额同比增长8.2%，为近5年来同期最低增长水平，较去年同期增速下降69.7个百分点。

最新数据显示，2020年前9月，中骏集团实现合同销售额690.3亿元。照此计算，中骏集团完全全年930亿元销售目标的74.22%。

中期毛利率同比下降，净负债率升至68.3%

中骏集团一心冲击着千亿目标，但近年来盈利能力有所下降，负债规模也有所上升。

2017年至2019年间，中骏集团营收复合年增长率9.89%。同期，归母净利润同比增速为37.05%、19.20%、3.69%，呈下滑趋势。

2020年上半年，中骏集团实现收入151.35亿元，同比增长45.21%；归母净利润21.14亿元，同比增长10.31%。

不过，中骏集团的毛利率同比下降。2018年至2019年，这一指标由34.6%降至27.6%，下降了7个百分点。

2020年上半年，中骏集团毛利率为27.9%，去年同期为28.9%。中骏集团在中期报告中，将毛利率的下降归咎于限价政策影响项目平均销售单价。

但数据却显示，2020年上半年，中骏集团平均销售价格为每平方米1.46万元，为近五年来最高值。

而伴随着规模扩张，中骏集团的负债水平一直在升。最典型的数据是，当前中骏集团的销售规模未能迈上千亿台阶，负债规模却早已突破千亿。

2015-2019年间，中骏集团总负债连续攀升。2019年末，中骏集团的总负债为1190.96亿元突破“千亿”大关，同比增长50.1%。

至2020年6月30日，其总负债进一步上升至1315.11亿元，同比增长25.95%；剔除合同负债之后，负债规模也高达971.09亿元。

在负债构成上，由银行及其他贷款、优先票据及境内债券组成的贷款总额达到455.08亿元，较2019年底新增34.31亿。

在此背景下，中骏集团的利息总额较2019年同期增加了14.5%，达16.24亿元。

中骏集团净负债比率，亦随之上升。截止2020年6月30日，这一指标为68.3%，较2019年末升8.3个百分点。

此外，截止今年上半年中骏集团的资产负债率为81.39%。而在剔除344.02亿元合同负债及预收款后，其资产负债率为76.36%，仍处于较高水平。

短期偿债方面，至今年6月末，中骏集团一年内到期的短期债务合计为207.2亿元，较2019年末大增68.52%。

同期，中骏集团现金及银行存款结余为249.82亿元，对短期债务的覆盖率为1.2倍，而2019年末这一覆盖率约为1.9倍。

近期，针对房企融资的“三道红线”不断明晰。参照相关指标，中骏集团剔除预收款后的资产负债率76.36%，已超70%的标准线。