“代建第一股”绿城管理三年上市路：拟筹资11.45亿港元，51%用于向母公司还债

6月29日上午，绿城管理正式发布招股章程。自此，绿城代建业务持续三年的上市之路终于进入发售阶段。

根据公告，绿城管理拟全球发售约4.77亿股股份，包括香港发售股份4775.6万股，国际发售股份约4.3亿股，其中香港发售占10%，国际发售90%。每股发行价2.2-3港元。

如按照发售价范围的中位数即每股2.6港元计算，除去发行费用后，绿城管理本次发行最多或将筹资11.45亿港元。

绿城管理于今年2月28日发布IPO招股书,并于当日提交了香港交易所主板上市申请。6月19日,绿城管理通过港交所IPO聆讯。

上市募集资金超半数用于向母公司还债

绿城管理的上市之路持续了三年之久。

“绿城管理上市一事，早在2017年便启动，但随后寿柏年清空绿城中国股份，为保证交易，公司暂停了绿城代建业务的上市。直到两年之后，2019年7月，绿城管理上市计划才被再次提出”。绿城管理集团总经理李军曾表示。

相较于传统的重资产房地产开发，代建业务一直被看作是不受财务限制的轻资产房地产开发模式。由于代建业务属于轻资产运营模式，因此无需代建方投入大量的资金，也不需要通过招拍挂拿地。对融资的压力也相对较小。

绿城管理招股书显示，公开发售股票所得款项净额中，约20.0%将用于透过内生式增长及对代建价值链下游的经挑选业务进行战略收购拓展业务，通过丰富于价值链上的服务，发展为一个综合的代建平台。

此外，所得款项净额约14.5%将用于发展商业资本代建；所得款项净额约51.5%将用于向绿城中国偿还截至最后可行日期人民币5.4亿元的债务，其预期将于上市日期结清。

这也意味着，成功上市后，母公司绿城中国将从中获得超5亿元的债务偿还，增加现金流入。

随着绿城管理上市，绿城系在港交所将总共拥有三个上市平台，分别为绿城中国、绿城服务和绿城管理。

今年来，绿城中国高频融资。

4月26日，绿城中国发布公告称，上市公司与香港新湖投资有限公司订立认购协议。香港新湖拟以30.69亿港元代价，认购绿城中国3.23亿股，占绿城中国已发行股本约12.95%。认购完成后，新湖中宝成为绿城中国第三大股东。

此外，绿城中国还借助永续债实现融资扩张。财报显示，绿城中国的永续债从2019年半年报185亿元上升到全年总额212.29亿元，去年永续债派息达12.87亿。

通过美元永续票据、中期票据、CMBS、ABS等多元渠道，绿城2019年完成了约250亿元的融资，其中境外发债融资11亿美元，境内发债180亿元。

截至2019年12月31日，绿城总借贷约955.77亿元，同比增长17.33%。借贷规模的上涨主受短债推升，一年内到期的借贷总额为349.41亿元，同比增长99.88%。截至2019年末，绿城的净负债为436.83亿元，较去年增加104.44亿元。净资产负债率为63.2%，与去年同期的55.3%相比有所上升。

代建业务2025年目标销售额1500亿，毛利率三连降

“2025年目标是实现销售规模5000亿。”绿城中国董事会主席张亚东在今年三月份的业绩发布会上曾表示。

张亚东表示，其中，传统的房地产开发重资产部分将实现3500亿；轻资产部分将实现1500亿，通过梳理代建品牌、发展资本代建、完善管理机制等措施实现。

据招股书显示，2019年，绿城管理拥有72个新订约项目，新订约总建筑面积约为1600万平方米。截至2019年12月31日,绿城管理在中国26个省、直辖市及自治区的85座城市及柬埔寨一座城市拥有260个代建项目,管理总建筑面积为6750万平方米。

招股书显示，绿城管理收入主要来自三大业务:商业代建、政府代建和其他业务。其中商业代建在过往的经营期间,占其收入的绝大部分。

2017年至2019年，绿城管理分别实现营业收入10.16亿元、14.8亿元、19.94亿元，2018年、2019年同比分别上涨45.8%、34.6%。

2017至2019年，绿城管理录得净利润分别为2.56亿元、3.63亿元、3.89亿元，2018年、2019年同比分别上涨42%、7.1%，其中2019年净利润同比增速下滑较大。

值得注意的是，绿城管理毛利率水平连续下降。根据招股书披露，最近三年，绿城管理毛利率分别为56.8%、50.2%和44.9%，呈现持续下滑态势。

对于毛利率连续下滑的原因，绿城管理解释称，主要受商业代建业务的毛利率影响，商业代建业务毛利率减少，主要由于与业务伙伴合作快速发展，须支付若干比例的管理费所致。

此外2017至2019年，绿城管理的贸易应收款项减值和信贷亏损拨备分别为1.02亿元、7820万元以及1.37亿元。对此，绿城表示，由于确认代建项目的所有收入一般耗时长达5-6年，项目拥有人延误或未能付款可能会对现金流状况造成影响。

业内人士认为，轻资产输出模式能够在降低风险的同时推动业务快速增长并提高盈利能力，但仍存在风险，一旦合作方出现问题，就会对自身品牌造成伤害，并会产生一系列后续问题。