佳源国际融资路：拟分拆物业赴港上市，去年融资净流出79亿

6月28日，上清所信息显示，佳源创盛控股集团有限公司拟发行2020年度第四期中期票据。

根据披露，佳源创盛本期基础发行规模为5亿元，发行金额上限为10亿元，期限3年，固定利率，根据簿记建档结果确定。所募集的资金将全部用于偿还发行人有息债务。

而两天前，佳源集团还公布了分拆物业上市的招股书。

佳源集团和佳源创盛均为同一实控人控制下的企业。6月26日晚间，佳源国际旗下佳源服务向港交所提交招股书。值得注意的是，这是本周继荣盛发展、雅居乐、合景泰富后，第四家向港交所提交招股书的房企物管公司。

连续两年融资净现金流为负，美元债券利率达11.75%

近段时间，佳源系接连融资，或与其现金状况有关。

6月24日，佳源国际发布公告称，拟发行2亿美元利率为11.75%的优先票据，已向联交所提出申请。

一个月前，5月24日，佳源创盛控股集团有限公司新增股权出质。出质股权数额5000万元，质权人为中航信托股份有限公司，登记日期为2020年05月20日。

去年，佳源国际共发行了6笔优先票据，规模合计7.42亿美元。其中，两笔合计2.5亿美元的优先票据利率达11.375%，4笔合计4.925亿美元的优先票据利率达13.75%。

2019年5月2日，佳源国际发行一笔2022年到期的2.25亿美元的优先抵押票据，票面利率达到11.375%；2019年下半年，佳源国际9月、10月先后发行的两笔美元优先票据票面利率均达到了历史新高的13.75%，较往年出现了大幅提升。

在高息发债背后，2019年佳源国际的资金来源也发生了变化，信托贷款的使用比例已远远高于银行贷款。

2019年报显示，佳源国际连续两年融资净现金流为负。年报显示，佳源国际2018年融资活动现金流净额为-35.35亿元，2019年下降至-78.99亿元。

年报显示，截至2019年末，佳源国际银行贷款由2018年末的66.46亿元下降至40.61亿元，与此同时信托贷款由58.31亿元增至77.03亿元。

去年物业服务营收4.54亿，分拆上市或缓解佳源融资压力

在2019年的业绩会上，佳源国际副主席张翼就曾透露过推进物业分拆上市的消息。分拆物业进行融资，对母公司而言，或将降低其融资成本。佳源服务在上市前的股东架构中，其控股股东为佳源国际控股，持有100%股份。

招股书显示，2017年、2018年及2019年，佳源服务的收入分别为2.09亿元、3.31亿元及4.54亿元，复合年增长率为47.2%。

截至2019年，佳源服务已订约管理的物业总建筑面积约为3880万平方米，三年复合年增长率为21.8%。在管物业的总建筑面积，由2017年1400万平方米，增至截至2019年的2610万平方米，复合年增长率为36.5%。

其中，84.3%在管总建筑面积约位于长江三角洲地区。此外，浙江在管物业数量为74个，江苏有33个、安徽8个、上海4个。

与此同时，佳源服务的人工分包成本也在增加。2017年、2018年及2019年，佳源服务的人工成本分别占其服务成本总额的74.4%、72.0%及75.1%。同期，分包成本分别占其服务成本总额的8.8%、9.3%及9.8%。

佳源开发的在管物业是佳源服务的主要收入来源，包括佳源国际及佳源创盛集团。

2017至2019年，佳源开发的物业营收分别为1.63亿、2.35亿和2.9亿，分别占同期物业管理总收入的96.3%、90.8% 及79.4%。

物业管理服务费的收取上，佳源服务按照包干制和酬金制两种方式进行收取，大部分物业管理费按照包干费方式进行收取，2017年-2019年，佳源服务按照包干制收取的物业费占比99.8%、99.7%及99.6%。

利润指标方面，佳源服务毛利从2017年的4578万增加至2019年的1.08亿，复合年增长率为54.1%；净利润由2017年的1834万万增加至2019年的5021万，复合年增长率为65.4%。

佳源服务表示，上市后将寻求选择性投资以及收购机会以进一步发展战略联盟，丰富自身产品；投资于智能化运营及内部管理系统以提升服务质量及客户体验以及用作部分运营资金。