保利地产重回前三路：年内屡遭处罚，参与云南城投混改搁浅，销售额下滑26%

5月20日晚，保利地产发布公告，聘任刘颖川为副总经理。刘颖川此前曾先后在重庆、福建、山西、甘肃等区域公司任职。

近年来，保利地产人事变动频繁，去年11月，一份内部文件显示，保利地产一口气对24位高管岗位进行了调整，涉及多个区域公司总经理及总部职能部门负责人等。此外去年7月，保利地产还发布公告，聘任刘文生为副总经理。

一系列的人事变动，业内人士分析称，系保利地产主动进行内部变革，意图重回房企TOP3阵营。保利地产董事长宋广菊曾表示，力争三年实现“重回前三”目标。过去八年间，保利地产从销售额排名第二位一路下滑至第五。

不仅如此，保利地产董事长宋广菊如今也满60岁，年届退休。后续谁来执掌保利尚无消息。

此外，保利地产今年来销售大幅下滑。2020年1-4月，保利地产实现签约面积734.25万平方米，同比下降23.13%；实现签约金额1086.09亿元，同比下降26.16%。

从目前各家房企披露的情况来看，保利地产受疫情影响程度为TOP5房企之最。

前四个月销售额同比降26%，为TOP5房企之最

5月8日，保利地产发布2020年4月份销售情况简报。

2020年4月，保利地产实现签约面积244.01万平方米，同比下降4.37%；实现签约金额375.89亿元，同比增加0.44%。

前4个月，保利地产共实现签约面积734.25万平方米，同比下降23.13%；实现签约金额1086.09亿元，同比下降26.16%。保利地产前四个月销售额降幅为TOP5房企之最。

“疫情对中国经济冲击是全方位的，公司商业、物业等与消费、服务相关业务也因此受到冲击。”保利地产董事会秘书黄海在业绩会上表示，3月份随着疫情陆续得到控制，保利地产商业目前平均恢复至疫情前50%左右的水平。

报告显示，保利地产2月实现签约面积131.31万平方米，同比下降30.57%；实现签约金额200.63亿元，同比下降39.94%。

2020年3月，保利地产实现签约面积201.37万平方米，同比下降28.86%；实现签约金额273.70亿元，同比下降35.85%。

此前4月29日，保利地产发布2020年第一季度报告。

财报显示，保利地产一季度实现营业收入238.23亿元，同比增长5.51%；归属于上市公司股东的净利润23.79亿元，同比增长2.55%。

但值得注意的是，保利地产一季度经营活动产生的现金流量净额为负301.01亿元，同比下降3879.37%。保利地产表示，主要系销售回笼减少等因素影响所致。

对此，黄海表示：“一季度受疫情影响，行业整体面临较大销售压力，保利地产目前复工、来访、售楼部开恢复到疫情前8-9成左右，与市场表现保持一致。”

经济学家宋清辉表示，保利地产下滑超过行业平均水平的原因有很多，但主要是与核心竞争力下滑较快有关，其次是受疫情的影响。

去年仅完成销售目标九成，重回“前三”路途遥远

根据此前披露的保利地产年报，2019年度，保利地产实现营业总收入2359.81亿元，同比增长21.29%；净利润375.54亿元，同比增长43.61%；归母净利润279.59亿元，同比增长47.90%。

得益于结转项目价格上升，保利地产毛利率提升2.48个百分点至34.97%，其中房地产结转毛利率提升2.69个百分点至35.38%。

保利地产去年实现投资收益37.02亿元，同比大幅增长37.62%。保利地产称上述增长系合作项目增多并陆续进入项目结转期所致。

2019年，保利地产实现签约金额为4618.48亿元，同比增长14.09%。尽管实现了两位数增长，但与保利地产董事长宋广菊曾“重回地产前三”的梦想仍有段差距。

2019年万科、中国恒大、融创中国的合同销售额分别为6308.4亿元、6010.6亿元和5562.1亿元，碧桂园的权益销售金额则达到5522亿元。以此计算，保利地产2019年签约销售金额行业排名第5。

2017年保利曾抛出“2017年冲刺3000亿元，三年内突破5000亿元”的“345”战略，即未来每年业绩增幅为1000亿元，2017年销售额实现3000亿元，2018年实现4000亿元，2019年实现5000亿元。

年报数据显示，2017年、2018年、2019年保利分别实现签约金额3092亿元、4048亿元和4618.48亿元。可以看出，保利地产仅完成了此前提出的2019年目标的92.37%。

2017年保利首度被融创超越，跌至房企第五位。这之后，保利与融创的规模差距越来越大。

近三年来，保利地产的销售增速分别为47.19%；30.91%；14.09%。增速逐年放缓。而2017-2019年，融创销售金额同比增幅分别为140%、27%、21%。

保利地产“重回前三”的胜算越来越小。

参与云南城投混改搁浅，新增拓展项目三年连降

不仅如此，保利地产在拿地上并没有增加。2019年度，保利地产共计拓展项目127个，新增容积率面积2680万平方米，拓展成本1555亿元。

这是保利地产连续第二年放慢拿地脚步。2017年该公司拓展项目共计204个，新增容积率面积4520万平方米，总成本2765亿元。2018对应数字为132个，3116万平方米，1927亿元。

对此，保利地产副总经理潘志华称，面积稍有下降主要是因为城市布局于核心城市与都市圈、以及单价提高的原因。

潘志华表示，旧改也是保利地产拓展规模的主要方式之一，保利未来会积极参与城市更新、回迁安置、市容改善等。

然而去年10月29日，广州公共资源交易中心发布了番禺区一处全面改造项目资格审查报告。报告显示，保利地产递交了竞选文件，但未通过资格审查。

此外，保利地产少数股东权益也在逐渐增长。年报显示，2017-2019年，保利地产归属于少数股东的综合收益总额分别为40.6亿元、72.45亿元、95.95亿元，呈逐年上升态势。

“公司已经注意到合作项目权益结构情况。”潘志华表示。其称，保利地产2019年新拓展项目权益已较2018年提升了四个百分点，下一步公司将根据整体权益结构进行适当调整。

潘志华还表示，保利也考虑在股权收购上扩充投资规模，但因涉及债权债务的等问题，投资决策时会根据不同情况开展工作。

规模增长滞后、新增土储减少。不仅如此，保利地产旗下项目去年来还屡屡遭受处罚。

5月12日，温州市鹿城区综合行政执法局对富利建设集团有限公司温州分公司罚款1万元，因其违法向河道倾倒泥浆行为，污染河道。富利建设亦为保利地产旗下全资子公司。

今年3月20日，安徽阜阳市公布《关于对阜阳保盛房地产开发有限公司保利堂悦项目违法建设的公示》。

公示称，保利地产旗下阜阳保盛房地产开发有限公司“保利堂悦”项目存在未批先建的违法行为。

1月23日，茂名市场监督管理局网站公示行政处罚决定书，对保利地产旗下二级子公司茂名和信房地产开发有限公司罚款29.64万元，因其违反明码标价规定。

此外去年9月，甘肃省住建厅发布公告，对兰州天健房地产开发公司进行全省通报，并将企业违法违规行为计入不良信用档案。

天眼查显示，保利地产子公司保利（甘肃）实业投资有限公司持有兰州天健房地产开发有限公司65%股份。

保利还曾计划参与云南城投混还。业内人士称，保利希望通过此举补充云南区域的土储。

5月18日，云南城投发布公告披露，收到上交所关于出售18间子公司的交易方案审核意见函。

云南城投在公告中提及，云南城投曾于保利集团签署战略合作协议，但由于受疫情影响以及央企管理规定限制，难以在短期内推进完成。