“白银时代步入深水区”，万科年报发布后市值蒸发200亿

原标题：“白银时代步入深水区”，万科年报发布后市值蒸发200亿

出品 | 搜狐财经

作者 | 岳家琛

编辑 | 李春平

编者按：波诡云谲的2019年过去了，房企们“活的”怎么样？

“现金为王”的时代，谁的现金面临困境？谁的业绩开始下滑？又有谁仍然稳健行驶？财报季来临，各家房企陆续交出成绩单。

搜狐财经从即日起，陆续推出《2019房企年报深读》专题，对各家房企的年度考卷进行评析。第一期关注的企业是万科。

年报发布后，万科股价应声下跌。截至3月18日收盘，万科A股报26.3元，较上日收盘跌6.44%，市值缩水204亿。

3月17日晚，万科发布2019年度报告。财报显示，2019年度万科实现营业收入3678.93亿元，同比上涨23.84%；实现归母净利润388.72亿元，同比上涨15.1%。

虽然应收净利双增，但未及市场预期。3月13日华泰证券研报曾预计，万科2019年净利润406.6亿元；华创证券3月4日研报预计万科上年度净利润404.3亿元；同日中泰证券的预测则是433.3亿元。

对此，万科总裁祝九胜在业绩推介会上表示：“从2012年提出转型以来，万科就不会以单一业务、单一规模作为追求，更强调、更重视的是质量。”

净利润增幅四年最低，房地产业务结算毛利率下降2.5%

万科录得了近四年来最低的净利润增幅。

根据以往年报，2016至2018年，万科分别实现净利润210.23亿、280.52亿、337.73亿，分别同比增长16.02%、33.44%、20.39%。

从销售额来看，2019年1至12月，万科累计实现合同销售金额6308.4亿元，同比仅增长3.93%；实现合同销售面积4112.2万平方米，同比增长1.85%。

分区域来看，上海区域、中西部区域、北方区域销售金额分别为2045.1亿元、1506.58亿元、1422.13亿元，而率先感受到市场及行业变化的南方区域去年销售金额为1274.2亿元，占比20.2%，在四大区域中垫底。

（主要财务数据，摘自万科2019年报）

与此同时，万科2019全年摊薄净资产收益率为20.7%，较2018年减少1个百分点；万科的房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5个百分点。即便万科过去一年结算的项目中多为高毛利项目。

2019年，万科土地增值税增加了近百亿。“关于土地增值税为什么会多，最主要的原因是我们项目的毛利结构产生了一些变化，我们这次结算的项目当中，高毛利的项目比较多，土地增值税跟毛利水平挂钩非常大，高毛利的项目比重特别大的时候产生的土地增值税就特别多。”万科执行副总裁王文金表示。

“整个行业毛利的下降可能是长期的趋势。”万科总裁祝九胜对此认为。

此外，万科2019年净利率15%，较2018年下降1.55个百分点；ROE为22.47%，下降0.6 个百分点。

万科真的增长乏力了吗？值得注意的是，2019年度万科递延所得税资产相比2018年增加了77亿。

另一个数据是上一年度合同负债。由于地产企业的预售特性，销售期房时收到的房款在交付后方可确认收入，交付前计入预收款项或合同负债。这一期间约1-2年。

“合同负债主要涉及本集团客户的房地产销售合同中收取的预收款。该预收款在合同签订时收取，金额为合同对价的20%