2015年一季度衡阳市房地产市场形势分析

　　2015年一季度，全市批准预售商品房23.90万平方米，与去年同期相比增长-48.41%,其中批准预售住宅面积21.81万平方米，与去年同期相比增长-37.66%。

　　3月，全市批准预售商品房3.39万平方米，与去年同期相比增长-75.89%,环比增长-20.05%。其中批准预售住宅面积2.76万平方米，与去年同期相比增长-73.46%,环比增长-30.83%。

　　一季度，全市商品房销售网上签约6627套、面积76.76万平方米、金额32.75亿元,与去年同期相比分别增长-5.73%、-2.45%、-10.79%。其中住宅签约5492套、面积68.61平方米、金额24.51亿元，同比分别增长-11.76%、-3.89%、-18.76%。

　　一季度，我市商品房供销比（期间商品批准预售面积:期间商品销售面积）为0.31:1，商品房住宅供销比为0.32:1。

　　3月，我市中心城区商品房供销比为0.14:1，商品房住宅供销比为0.12:1。

　　2015年一季度衡阳市新建商品房城区面积供销比（批准预售面积：网签销售面积）

　　一季度，新建商品房住宅网上签约均价为3572元/平方米，与去年同期相比增长-15.48%。

　　3月,新建商品房住宅网上签约均价为3659元/平方米，同比增长-4.16%，环比增长0.99%，非住宅签约均价为9284元/平方米，同比增长8.89%，环比增长-28.18%。

　　一季度，成交二手房309套，面积5.54万平方米，与去年同期相比分别增长-1.59%、48.13%,其中住宅成交170套，面积1.52万平方米，同比分别增长-29.46%、-35.32%。

　　3月，成交二手房78套，面积2.11万平方米，同比去年分别增长-21.21%、78.81%；环比上月分别增长-17.89%、4.46%，其中住宅成交55套，面积0.47万平方米，同比去年分别增长-26.67%、-21.67%；环比分别增长-6.78%、-18.97%。

　　一季度，我市商品房一级市场与二级市场交易量(成交面积)之比为13.86：1，其中住宅一级市场与二级市场交易量(成交面积)之比为45.14：1。

　　一季度，全市办理抵押登记5541件，抵押登记面积97.50万平方米，与去年同期相比分别增长-6.58%、-17.99%,办理预购商品房抵押登记（按揭购房）2128件,抵押登记面积24.36万平方米,同比分别增长-1.74%、-0.94%。

　　一季度，我市中心城区共完成房地产开发投资15.49亿元，与去年同期相比增长-19.56%，房地产新开工面积41.62万平方米，与去年同期相比增长-38.99%，房屋竣工面积85.76万平方米，与去年同期相比增长139.75%。

　　我市的一季度房地产市场基本保持着健康的发展态势发展，市场各项核心指标不同幅度波动，总体呈现平稳，基本保持与市域经济同步发展趋势。目前市场发展有以下几个特点：

　　从去年开始我市商品房市场供过于求的局面开始逐渐明显。去库存成为楼市的首要任务，开发企业开始放缓投资着力消化库存。2015年一季度衡阳市区房地产开发总投资15.49万平方米，同比减少-19.65%，新开工面积同比减少-38.99%。

　　今年一季度我市新建商品房成交量、面积、总金额三项核心指标分别下降5.73%、2.45%、10.79%，受国家大影响，我市新建商品房销售情况较去年形势小幅下滑，其中住宅市场下行为主要原因。一季度住宅成交量、面积、总金额同比分别下降11.76%、-3.89%、-18.76%。房价方面，今年的房价相对没有去年表现坚挺，但整体波动仍保持在合理范围,一季度住宅市场下降15.48个百分点，非住宅市场上升12.85个百分点。

　　2014年的“9·30”房贷新政出台，松绑房贷、降息、降准。房地产调控实施“分类调控”，大幅弱化行政调控手段，将国家指导转型为市场调控。在国家房地产新政影响下，衡阳房地产市场局面也有所变化，市场调控局势已经逐步形成，成为我市房产行业的方向杆。今年全国期间，关于“稳定住房消费”、“支持居民自住和改善需求”的信号，对我市房地产市场也产生进一步叠加效应。一季度商品房住宅成交5492套，其中90-144平方米住宅占全市住宅总成交的69.79%，这部分成交量基本为我市自住和改善需求的。

　　今年，房地产市场需求受国家经济大影响，一季度处于萎靡不振状态，开发商销售压力加大，在已进入买方市场的衡阳商品房市场条件下，越来越多的开发商推出限量特价房，以各种变相打折促销手段来抢占市场。一季度，我市新建商品房批准预售面积为23.90万平方米，同比减少48.41个百分点。开发企业推出的新盘面积明显减少，面对消化库存压力大。

　　房地产市场走势的影响因素主要包括：宏观经济走势、宏观调控政策、企业资金压力、房地产市场供应增长等等。3月30日央行、住建部、银监会联合下发通知：对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。同日，财政部也下发通知：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税，从而宣告了营业税“五改二”政策的落地。

　　综合我市目前房地产市场形势以及国家推出的相关新政，预计下阶段2015年第二季度我市新建商品房市场销售量将所回升，商品房价格将保持平稳或小幅增长，其它各项核心销售指标不会出现大幅下行或过快增长的局面，市场将仍以消化库存为主。二手房市场在营业税“五改二”政策后，购房成本减少，持续冷清的成交局面或将有所扭转。