陈宁远：房价里的亦不可被代表

　　6月24日，搜房网作为数据首发，公布了中国房地产指数研究院-中指调查共同调研的结果：《2010年第二季度购房者消费调查研究》(下称“研究”)。该报告的数据被解读成，在国家采取一系列房地产调控措施背景下，购房者观望心理严重，有六房价下跌。这个结论被各种广泛，网评如潮。

　　但笔者注意到，这个号称是中国房地产购房者调查的样本范围，小到只有一地，窄到面向的人群只是“由本项目的访员在搜房组织的看房团和一些专题活动中分发问卷”涉及的人。而且即使这么小，这么窄，还一共只采集了964个在的购房者的样本——而一地，年销售房产的套数成千上万，仅上半年销售套数排名前十的新项目，就卖出去近9000套房子。

　　这样的样本，能得出什么可靠的结论？就它所提供的数据范围和调查方式，连最普通的新开楼盘销售前的尽职调查都不如，想以这样的样本，描述样本地的情况都挂一漏万，遑论中国房地产？

　　不过该“研究”也说了些无奈的大实话。该机构华北分院总经理蒋云峰对说：“从研究结果看，购房者表现出四个明显的心理特点，一是对调控政策有信心，二是对平抑房价有信心，三是市场观望的气氛浓，还有一个就是大家认为目前房价仍然偏高。”

　　这个大实话，说穿了是某种主题先行的调查。大家都在说房价太高了，要求管理；因此管理了，出台了各种宏观调控政策。因此这家号称权威的调查机构，就采样了964个人——据说这些头是公司员工(46.4%)和公司管理人员(19.2%)，家庭收入大多为10万元(近60%)。这个样本的结构，很符合我们现在的社会是商业社会，公司之外的人员少，农民工可能都在公司化的机构里，是唯一的土地公司，公务员也可视为公司职员。这样的商业社会，得出上述结论，中国人对地产的看法近乎大一统了，这多和谐呀！

　　于是房价的可以归纳为，国人一定相信调控政策有效，相信有平抑房价的能力。至于所谓观望的心理，家庭年收入在10万元的群体，去吃一顿火锅可能不需要太观望，要买房子肯定是要观望良久的。即便在2000年房价还很低的时候，家庭收入10万元的人，买房子也要观望良久的。

　　而房价太高的结论，让人怀疑这个号称中国地产指数的调查机构，对价格指数处理的专业能力。因为市场的心理认为价格高了，不是编制价格指数的基本标准和原则。

　　价格指数的编辑本身只是数据描述，并非的判断。它所显示的价格高低，只有和历史数据相比才有意义。

　　尽管个人消费者也好，投资人也好，投机者也罢，甚至研究价格的人，都可以地发表，对价格高低引起的合理与否的意见，说贵论贱。但要编制价格指数，尤其号称是中国这样权威的价格指数，却不能这么心理活动化，而要客观做出某种严格的价格指数曲线。按照曲线的坐标，谈同比环比，给人以中性的参考意见。不能大家说高，就说高了；也不能大家说低了，就说低。要有时间的维度，要有参照和比较，否则这种调查，就既不能，也肯定不符合。而只是某种主题先行的调查，是自己给自己的某种观点找理由。这种自证的行为，打着中国调查的名义，以自己的观点，代表看不见摸不着的，无疑是不科学的。

　　房价里肯定有。但任何有的东西，怎么量化和处理，由谁来代表，自古就是难题。这个我们暂时解决不了，但可以肯定，一份964个公司职员及其管理人员的“研究”，肯定代表不了房价里的。