北美购房网：美国房产投资新机遇－美国工业地产

　　工业地产(IndustrialProperty)是商业地产的一种,主要指与制造业相关的工厂、仓库和组装厂。

　　2016美国工业地产回顾

　　刚刚迈入2016年时,基于经济大环境的不确定性和先前工业大规模的扩张,人们曾一度认为美国工业地产将会进入一个缓慢增长时期。然而,事实却超乎人们的意料。作为近十年来租赁需求最大的一年,工业地产在2016年创造了许多里程碑式的纪录,例如:净吸收率连续26个季度为正(市场供不应求,见图一);可销售或租赁地产达15年新低;租金连续5年上涨至$6.06每平方英尺并超过上一周期最高值(见图二)等等。

　　图一:工业地产供求关系趋势

　　图二:工业地产租金增长趋势(单位:每平方尺)

　　从资本市场的角度来看,创纪录的售价和普遍的低资产回报率(CapRate)说明当前美国工业地产具有低风险、高保值的特点。对于租客来讲,工业地产的租金居高不下并且增长率与过去两年持平;对于投资者来讲,低资产回报率和高售价这两大数据反应了工业地产市场目前极好的稳定性。

　　市场供不应求

　　由于新物流设施的引入和新项目开发的速度减慢,工业地产的库存虽有小幅提升,但仍低于市场需求。自2010年起,美国工业地产的需求就远远大于供应量。不论是政府为开发商提供的利好政策还是逐年攀升的租金环境,美国工业市场都呈现整体复苏态势。

　　图三:美国主要城市工业地产空置率

　　图四:美国十大工业地产都会区

　　虽然制造业下滑会增加空置厂房,进而对工业地产市场造成冲击,但是像LosAngeles和Oakland这样空置率低于2%的城市,空余的厂房反倒可以缓解当地紧张的供求关系,防止地产的买入价或出租价过高，有助于市场健康发展(见图三)。

　　十大工业地产领先都会区

　　北美购房网数据显示：美国近60%的工业地产交易发生在图四中的十大都会区。其中去年经历较大下滑的三个城市分别为LosAngeles(下降25.1%),NewYork(下降32.5%),Chicago(下降59.2%),而SanFrancisco和Miami/SouthFlorida的交易量则上升5%。

　　2016年工业地产的总回报率为12.5%,为五大地产类型之首。由于不同地区的回报率有很大差异,年增长率超过15%的七大市场分别为:Seattle,Portland,Oakland,Charlotte,SanDiego,LosAngles和Orlando。

　　2017工业地产还能走多远?

　　新政府上台带给美国经济的短期不确定性势必会使一些市场观察员对“工业地产还有多少增长空间”产生质疑。然而,基于经济周期和产业结构对美国工业地产的正向影响,我们对2017年的市场走势持乐观态度。

　　从经济周期的角度看,全球经济下滑和英国脱欧对美国经济形势造成的危机早已不复存在。多亏了稳定的客户需求、消费者信心指数和家庭开销,传统零售商、分销商以及电子商务企业并没有受到去年年初美国贸易和制造业下滑的冲击。即便库存处于不足状态,工业地产的需求依然稳健。从产业结构角度来看,新兴科技不断改变着货物的转运和管理,特别是电子商务大规模的应用使得制造业不得不改变其物流策略以应对新型服务的需求。

　　北美购房网预计未来五年,美国网上销售业绩将以每年9.3%的速度攀升,并在2020年达到$5230亿。对于工业地产市场来讲,这样快速的增长率预示着巨大的发展空间和商业机遇。